про твої фінанси

Інвестиції в нерухомість

Інвестиції в нерухомість в Україні і за кордоном: поради та рекомендації щодо інвестування


Короткий зміст і посилання по темі

  1. Пять этапов инвестирования в недвижимость и землю
  2. Что такое жилье эконом-класса
  3. Когда целесообразна ипотека
  4. Обходим подводные камни
  5. Покупка квартиры в Киеве с целью инвестиции: пять шагов перед выбором объекта 
  6. Законные схемы финансирования строительства жилья: преимущества и недостатки

Відео по темі


П'ять етапів інвестування в нерухомість і землю

Prosto привабливим здається прибуток від перепродажу нерухомості що дорожчає людям, у яких з'явилися вільні кошти. Путівник, який вказує на основні підводні рифи або частково видимі айсберги таких вкладень, пропонує Prostobank.ua.

Етап перший. Осягнення тенденцій ринку

Інвестування в нерухомість передбачає досить довгий термін віддачі. І тому головним початковим діянням володаря суми, достатньої для такої інвестиції, має бути детальне з'ясування можливих і взагалі характерних довгострокових тенденцій, пов'язаних з тим чи іншим типом нерухомості, способом її використання і місцем її розташування.

При цьому якщо ваші вільні кошти дозволяють вкладати кошти в дорогі об'єкти (400-800 тисяч доларів), слід пам'ятати про найпоширенішу помилку інвесторів таких сум - дорога повністю обставлена ​​квартира в столиці або заміський будинок в її передмісті на всю наявну у вас суму, звичайно, приємно потішить ваше самолюбство і естетичне почуття, а одиничність об'єкта здасться спрощенням роботи з інвестицією. Але насправді отримання прибутку з елітної нерухомості в проблемний період розвитку економіки досить сумнівне.

По-перше, продаж такого штучного об'єкта навіть після подорожчання такого типу нерухомості що вас влаштовує може затягнутися на дуже довгий час, до цілого року (а якщо мова йде не про Київ - і того більше), і може коштувати багатьох нервів. По-друге, при будь-якому витку кризи елітна нерухомість дешевшає першою і найбільш серйозно, причому попит на неї навіть після здешевлення все одно майже зникає. Ті ж пункти (слабкий попит з довгим пошуком і ризик різкого здешевлення) стосуються і здачі такого житла в оренду - а значить, попутно заробити на цьому житлі до його продажу може не вийти.

По-третє, утримання порожньої елітної квартири саме по собі обходиться не менш як тисячу доларів на рік. В цілому ж, інвестиція в такий об'єкт в самому ідеальному випадку в найближче десятиліття принесе не більше 15% загального прибутку, з яких не менше 10% доведеться витратити на оформлення угод, податки і утримання житла. У гіршому ж (досить ймовірне) випадку продати об'єкт доведеться без доходу або (за термінової потреби в грошах) зі збитками, дешевше початкового вкладення.

Інша справа - «демократична нерухомість» різного роду, яка на ринку «розлітається» зі швидкістю пиріжків (і в сенсі продажів, і в сенсі оренди). І яка якщо дешевшає, то ненадовго (і тоді її є сенс скуповувати), а потім неодмінно впевнено дорожчає. На думку експертів, в післякризових реаліях набагато більше сенсу «йти в роздріб». Однак і тут слід вивчити всі аспекти ринку житла (наприклад, якщо у вас не більше 40-50 тисяч доларів, не варто купувати «вбиту однушку», оскільки її важко буде вигідно здати в оренду до продажу квартири, та й навряд чи вона коли- небудь подорожчає більш, ніж на десять тисяч доларів, з яких ви п'ять тисяч і витратите на необхідні виплати - краще на такі гроші придбати 5-10 соток землі під Києвом або хорошу квартиру в іншому місті, яку і здати в очікуванні підвищення цін).

Нарешті, свій головний закон зростання цін існує при інвестуванні в первинний ринок - в квартиру в майже добудованому будинку. В такому житлі, принаймні в Києві, більше інших дорожчають після повної здачі будинку двокімнатні квартири, потім однокімнатні, а потім трикімнатні (однокімнатні поступаються в динаміці через більш високі ціни на них з самого початку, обумовлені як великими метражами, так і навмисною тарифною політикою забудовників). Тобто при наявності 300 тисяч доларів краще взяти три «двушки» на Харківському що добудовуються, ніж чотири однокімнатних там же - перші скоро «підуть» дорожче на 30 тисяч американських одиниць валюти кожна, другі подорожчають на 10-15 тисяч доларів кожна. В принципі ж при дуже складних коливаннях вторинного ринку нерухомості в епоху кризи, на думку ріелторів, слід визнати первинний ринок майже добудованого житла єдиною адекватною інвестицією в ринок багатоквартирних будинків.

Етап другий. Осягнення документарних і податкових нюансів

Інвестор повинен представляти свої розтрати, пов'язані з купівлею-продажем нерухомості, а також свої обов'язки по відношенню до неї з урахуванням останніх законодавчих змін. Почнемо з останніх.

При вкладенні в ділянки землі покупець зобов'язаний використовувати їх відповідно до прописаного цільового призначення землі. Якщо це ОСГ (земля сільгосппризначення) землю необхідно обробляти, якщо ділянка під приватну забудову - власник зобов'язаний на ділянці хоч що-небудь побудувати. В іншому випадку сільрада або інший контролюючий територію орган має право прийняти рішення про позбавлення вас «замороженої» вами ділянки - і в кризу ця ситуація багатьох землевласників вже спіткала.

Що ж стосується податків, то крім згаданого держмита при продажу нерухомості (1%), виплат до Пенсійного фонду при купівлі (1%) і виплат маклеру (5% при продажу) слід враховувати той факт, що з 1 червня 2010 роки держава припинила традицію 1990-х-2000-х років по багаторазовому заниженню учасниками угод документованої вартості угод з метою зменшити податкові виплати. Більш того, останні негласно збільшилися - оскільки тепер при продажу квартири видається не «довідка-характеристика» з БТІ міста з прописаною вартістю квартири в вигляді частини вартості будови (10-20 тисяч доларів за квартиру, що й дозволяло писати подібні ж малі суми в договорах ) - а виписка з реєстру, підконтрольного Мін'юсту, що має на увазі інвентаризаційне обстеження квартири (а це недешева процедура) і прописування в виписці її ринкової вартості, від якої і налічується держмито.

Крім того, з 1 серпня 2010 року при купівлі квартири вартістю понад 50 тисяч доларів США від покупця зажадають офіційну декларацію про походження доходів. Крім того, нотаріуси і маклери відтепер зобов'язані повідомляти про проведені операції і договори з прізвищами їх учасників податковим органам. Подумайте, чи влаштовує вас така тенденція.

Нарешті, на ринку землі з недавніх пір неможливо продавати частини земельної ділянки по одному акту на всю ділянку. Необхідно отримати окремі повні акти (цілий пакет довідок і документів) у розрахунку на частину вашої ділянки, яку ви бажаєте продати. Отримання ж таких актів варто до півтора років поневірянь, моря нервів і великих грошей (прискорення і спрощення процесу можливо, але нелегально, і коштує вже зовсім п'ятизначних інвалютних сум). Те ж саме стосується зміни профілю землі з ОСГ на «під індивідуальну забудову» - для приватної особи зараз це стало майже неможливим і як підвид діяльності зникло з ринку.

Тому покупка гектара землі, з метою його розмежування і продажу у вигляді землі або у вигляді котеджних комплексів зараз під силу тільки корпораціям з багатомільйонними оборотами - а як приватний бізнес пішло в минуле.

Іншими словами, єдиною зручною для приватника із коштами від півсотні тисяч до півмільйона доларів інвестицією в землю зараз є покупка окремої ділянки або ділянок землі (або ж котеджних комплексів), бажано в межах до 70 кілометрів від Києва, на яких в очікуванні зростання цін необхідно побудувати хоча б тимчасову хатину або гараж, щоб уникнути позбавлення вас ділянки.

Етап третій. Знати нюанси перегляду

Головний закон перегляду землі і котеджних комплексів - їх дивляться взимку і в березні. Пізньої весни, влітку і на початку осені вся сільська Україна має презентабельний вигляд, що приховує частково недоліки землі, її оточення, будівель, під'їзних шляхів; всі ці недоліки видніше всього в березневу відлигу. Правда, багато продавців землі навіть знімають до квітня свої ділянки з продажу - але зате ті, хто залишаються (а це власники, напевно, бажаючі терміново продати об'єкт), знижують в зимовий «несезон» ціни. І це - друга причина переваги вибору і покупки землі або дачних (котеджних) комплексів тільки в перший квартал року.

По вкладенню в «первинку», зрозуміло, головним законом є «майже добудовання» об'єкта, який ми вже згадували. Навіть якщо повна здача об'єкта затягнеться на рік і більше від заявленого забудовником терміну, інвестор, на відміну від тих, хто купує житло для себе, може менше турбуватися - хоч через рік-три, майже готове житло здадуть, і ціна його все одно неминуче зросте.

Етап четвертий. Вибір ріелтора.

З цього етапу читайте окрему статтю порталу Prostobank.ua .

Етап п'ятий. Вивчення попередніх договорів.

І з цього етапу читайте спеціальну статтю від компанії «Простобанк Консалтинг».

Що таке житло економ-класу

Хоча українські закони не передбачають поділ житла за класами, на практиці все ж існує класифікація нерухомості. Всього можна виділити чотири види: соціальне, економ, бізнес і преміум-класу.

Найдешевше - соціальне житло. Хоча за нормами на одного мешканця такої квартири має відводитися мінімум 20 кв.м, а висота стель повинна бути не менше 2,5 метрів, ніяких інших вимог до такого житла не передбачено. Ні технологія будівництва, ні кількість квартир на одному поверсі або в будинку ніяк не нормуються. Як правило, в соціальному житлі відсутній ліфт, сміттєпровід, паркінг для автомобілів, але в кожній квартирі є балкон.

Житло економ-класу відрізняється від соціального більш високими вимогами до якості і зручністю. На кожну квартиру, як правило, відводять одне паркомісце; обов'язкова наявність балкона, а часто і лоджії. При цьому технологія будівництва може бути лише трьох видів: монолітно-каркасна, збірна з панелей або цегляна кладка.

Примітно, що вимоги до житла бізнес-класу ненабагато відрізняються від вимог до економ-класу. Технологія будівництва може бути лише монолітно-каркасною або цегляною кладкою - але панельні будинки сьогодні і так практично не будують. Площа квартири на одну людину в будинку бізнес-класу має бути не менше 40 кв.м., в два рази більше, ніж в економ-класі. Самих квартир на одному поверсі має бути не більше вісьми. Вимоги щодо наявності парковки, балкона і лоджії - ті ж.

Що стосується квартир в будинках преміум-класу, то їх зазвичай до 30 на один будинок і до чотирьох на один поверх. Стелі в таких будинках мають висоту мінімум в три метри. Обов'язкова наявність тераси і паркінгу на дві або більше машин на кожну квартиру.

В основному, на практиці найбільша різниця між житлом різного класу - в метражі і вартості. При цьому житло економ-класу вважається самим ліквідним через те, що його найлегше продати навіть під час кризи.

Коли доцільна іпотека

У деяких випадках при покупці житла доцільно взяти кредит - зокрема, якщо у вас бракує невеликої суми на покупку бажаного об'єкта, і є можливість погасити кредит за короткий термін.

При цьому шанси отримати кредит на іпотеку, заставою за якої виступає житло економ-класу, набагато вище, ніж у випадку з елітною нерухомістю. Отримати кредит на покупку економ-житла набагато простіше, тому, що ліквідність такої нерухомості вище, а сума кредиту - нижче. Банки вбачають в дорогий іпотеці підвищені ризики хоча б тому, що вона формує значну частину портфеля. А зараз як ніколи фінустанови прагнуть до диверсифікації. Крім того, ліквідність таких об'єктів нерухомості в сьогоднішніх умовах вкрай низька.

Крім авансу не менше 50% і короткого терміну іпотеки в 3-5 років, для отримання кредиту необхідна позитивна кредитна історія позичальника, офіційна зарплата і працевлаштування в стабільній компанії.

Ознайомитися із актуальними умовами кредитування нерухомості можна тут.

Обходимо підводні камені

Вибираючи будинок, в якому ви хочете купувати квартиру економ-класу, відвідайте особисто містечко - щоб побачити, наскільки комфортно вам буде там жити. Киянин Іван Пилипенко шукав для себе недорогу квартиру в новобудові. «Холодним зимовим вечором я поїхав дивитися на квартири в об'єкті. Рекламний проспектик обіцяв симпатичний будинок, який вже був зданий в експлуатацію, і жваве містечко з поліклінікою, школою, дитячим садком, магазинами і маршруткою до Києва кожні 10 хвилин. Приїхав - а там на зупинці стоїть один кіоск з жалюгідною гірляндою і пустир, на якому стоїть самотній будинок. Свище вітер, немає ліхтарів. Я розвернувся і поїхав назад. Дорога теж зайняла 40 хвилин замість обіцяних 20-ти », - нарікає Іван. Очевидно, що в цьому випадку покупець постраждав від неправдивої реклами: об'єкт не мав розвинутої інфраструктури, яка потрібна для комфортного життя.

Втім, в питанні вибору будинку та оцінки інфраструктури небезпечна й інша крайність - коли якийсь приміський район виявляється занадто густо заселений. «Деякі забудовники торованим шляхом експлуатують розкручені напрямки, де ні щільність заселення, ні комунікації вже не витримують такого тиску. Вибираючи об'єкт, звертайте увагу на те, наскільки розвинена в районі дитяча та доросла інфраструктура, якісні чи дороги, чи не переобтяжена траса, наскільки місцевість красива і чиста», - радить Владислав Кононов, партнер девелоперської компанії AVM Development Group.

«Дивився я ще один невдалий об'єкт, - розповідає Іван Пилипенко. - На самій околиці Борщагівки мені пообіцяли акуратну квартирку зі знижкою, а на практиці це виявилася горе-планування: невелика кімната мала форму дуже подовженого прямокутника. Менеджер намагалася мене переконати, що все в порядку, але я-то бачу, що туди навіть диван не поставити нормально». За словами забудовників, планування - важлива стаття витрат у створенні проекту. «Важливо, щоб забудовник був досить професійним для успішної реалізації всіх етапів проекту: від створення креслення до закінчення будівництва. На жаль, сьогодні на ринку зустрічаються об'єкти, в квартирах яких дві третини відведено під хол або посеред спальні розташована колона. Якісне опрацювання - дорога необхідність, тому будьте готові, що квартири з затишним плануванням будуть трохи дорожче», - пояснює Владислав Кононов.

За словами експерта, при інвестуванні в житло економ-класу потрібно пам'ятати, що зайва реклама або надмірна увага до зовнішнього вигляду будинку - можуть означати економію забудовником на якості будматеріалів, комунікаціях та інше.

На закінчення

Звичайно, найголовніше при покупці квартири - перевірка забудовника на сумлінність, щоб об'єкт був успішно зданий в експлуатацію. У цьому вам допоможе вивчення документів забудовника, побудованих їм об'єктів і списку його партнерів.

У забудовника повинні бути:

  • ліцензія Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства;
  • дозвіл на будівництво, виданий місцевим органом влади або рішення місцевої ради про виділення земельної ділянки;
  • дозвіл на проведення будівельних робіт;
  • проектна документація.

«Попросіть у забудовника документ, що підтверджує право власності або користування землею. Якщо забудовник є власником землі, він повинен підтвердити це Державним актом на землю. Якщо ж земля отримана в користування, Вам повинні показати договір оренди », - радить Катерина Гутгарц, головний редактор Prostopravo.com.ua . Але головне: будувати будинок повинні на землі «житлової та громадської забудови». Категорія землі повинна обов'язково бути вказана в документах.

Купівля квартири в Києві з метою інвестиції: п'ять кроків перед вибором об'єкту

Prosto, а головне, безпечно, здавалося б, вкласти 70-150 тисяч доларів в квартиру в столиці. І банківських ризиків не несеш; і товар не тільки ліквідний - але і такий, яким сам зможеш скористатися якщо що ... Про перші інформаційні етапи, які варто пройти перед вибором житла для покупки-інвестиції, - розповідає Prostobank.ua.

Крок перший: у що ви інвестуєте

Для початку слід з'ясувати: чи збираєтеся ви купити квартиру з метою швидкого перепродажу - або можете почекати п'ять-десять (або нескінченно багато) років, здаючи весь цей час житло в оренду, і лише потім продати квартиру після її подорожчання або (коли знадобиться готівка) хоча б за вихідну ціну. Перед тим, як зважиться на такий крок, потрібно ретельно вивчити поточну ситуацію на ринку і зважити, наскільки вигідна така схема.

Наприклад, на початок 2010 року за рахунок орендних виплат в Києві повністю окупити вкладення в квартиру можна не менше ніж за 15-20 років. Адже якщо вкласти в покупку 70-80 тисяч доларів ціна оренди за вирахуванням податків складе не більше 350-400 доларів на місяць. А при більш дорогих квартирах або самостійному проведенні хорошого ремонту в інвестиційній квартирі термін окупності буде ще більшим - з огляду на «кризове» падіння попиту на дорогу оренду і, як наслідок, майже повного зникнення в Києві середньокласового (500-1500 доларів на місяць) орендного сегменту.

Таким чином, мова може йти або про свідому націленість на здачу житла в оренду (отримання свого роду «відсотків» від вкладеної суми), або про вмілу ловлю короткочасної кон'юнктури - вгадування різких подорожчань тієї або іншої нерухомості в найближчий рік-два. В обох випадках необхідно перейти до наступного, другого кроку.

Крок другий: вивчіть транспортні перспективи районів

Головний, наріжний інвестиційний параметр, який через кілька років може зробити вкладення в квартиру дійсно прибутковими - це будівництво метрополітену та іншого громадського транспорту підвищеної регулярності поблизу потенційного об'єкту ваших інвестицій.

 

Наприклад, в Києві, як відомо, в найближче десятиліття повинен відкритися ряд вже побудованих станцій метро в Голосіївському районі; лінія в напрямку Воскресенського та Райдужного масивів і, можливо, Троєщини; та ж лінія на правому березі пройде через Татарку; невизначено говорять про метро в районі вокзалу «Дарниця». Всі інші напрямки метро, ​​про які пише преса, в найближчі десять років малоймовірні. Трамваї на відокремлених коліях (без перетинів з автодорогами) незабаром зв'яжуть лінії метро з Борщаговкою і, можливо, Троєщиною. Ефективною стане і міська електричка, яка безсумнівно в найближче десятиліття почне ходити через всі райони, які мають залізничні колії; очікується і серйозне збільшення приміського залізничного трафіку і комфортабельності приміських поїздів.

Так ось, будинки і квартири в будинках в радіусі двох кілометрів від станцій зазначених видів транспорту що з'являються, неодмінно подорожчають на десятки відсотків - аж до (в разі будинку в ста метрах від нової станції метро) двократного і навіть більш ніж дворазового підвищення ціни.

Наприклад, Райдужний масив - на якому розташована і вже діюча станція міської електрички (лукаво названа станцією «Троєщина»), і рекреаційна озерно-пляжна зона, і там же планується станція метро - є претендентом на подорожчання квартир: через п'ять-десять років на 50% до нинішньої ціни «райдужної» нерухомості по всьому масиву, і ще на більший відсоток безпосередньо біля станцій рейкового транспорту (якщо не станеться форс-мажорного різкого падіння цін по всьому місту).

Крок третій: вивчите «технічні» перспективи районів і будинків

Якщо скласти діаграму, в якій ціни квартир за кілька років показуються окремими лініями, що «відповідають» за різні частини Києва і Київщини - то ці лінії будуть абсолютно не паралельні. Те ж саме і з вартістю оренди. Простіше кажучи, були періоди, коли «Троєщина дорожчала швидше Борщагівки» і було навпаки - хоча віддаленість від метро обох районів не мінялася, а інфраструктура їх розвивалася однаковим темпом. Або, наприклад, Оболонь, колишня п'ятнадцять років тому рядовим новобудовним районом, нехай і з лінією метро - в 2000-х роках стала вкрай дорогим масивом (в тому числі і в зв'язку з будівництвом мікрорайону люкс-будинків «Оболонські Ліпки» і облаштування їх прибережної інфраструктури).

Що стосується самих будинків, то на масивах років десять тому «стандартні» шістнадцятиповерхівки перебудовні в 1990-х роках (серії АППС, КТ, 96) і не менш стандартні будинки пізньобрежнєвського-андроповських часів аналогічної поверховості (серія БПС) коштували при рівному метражі, стані і характеристиках району майже однаково. Однак в середині 2000-х, коли вік «брежнєвських» будинків перевищив 25-30 років, а на їх необхідний плановий ремонт не з'явилося і натяку, зростання вартості БеПееСок різко сповільнилося. А ось «перебудовні» КаТешкі і їх аналоги продовжували стрімко дорожчати. І навіть після кризового падіння цін ця різниця збереглася.

Серія БПС

Серія 96

Інший приклад: серія АППС десять-п'ятнадцять років тому вважалася більш «елітною» і дорожчою серед новобудов, мабуть, через планування. Однак з часом виявилося, що ці будинки чим далі, тим більше «холодні» (стіни потребують регулярного просочення стиків блоків, а краще - в накладенні зовнішнього утеплення). Тоді як «одягнені» в піщано-щебеневу «шубу» будинку серії КТ зберігають постійне високе теплозбереження. Що, відповідно, не могло не змінити динаміку цін обох серій.

Серія АППС

Серія КТ

Крім того, слід врахувати, що багатоповерхові будинки з кухонними газовими плитами мають слабку проводку (Al 2-3 кВт), що не витримує всі домашні електроприлади ХХІ століття, що досягають в інші години загального навантаження 5-10 кВт на квартиру. І всі покупці про небезпеку проводки через п'ять-десять років вже знатимуть. А значить, без капремонтів такі будинки приречені на більш слабке зростання цін на тлі загального подорожчання, або ж на застій і відкат цін. Тоді як всі будинки з електроплитами пронизані набагато могутнішими кабелями (від 6 кВт), що і визначає їх в даному аспекті велику перспективність.

Тому вірна запорука успішних інвестицій - попереднє вивчення прогнозів «дорожчання районів» і серій будинків. Якщо щодо дорожчання серій будинків єдиний варіант отримання прогнозів - розпитувати маклерів, то щодо «дорожчання районів» краще провести пошуки прогнозів в інтернеті на спеціалізованих сайтах. Справа в тому, що є небезпека, що маклери як професійні продавці будуть «прогнозувати» і радити вам той район, квартири в якому у них є в даний момент - а не той район, який справді може подорожчати більш інших.

Крім того, час від часу починають користуватися підвищеним попитом (і це позначається на цінах) ті чи інші елементи ремонту або інфраструктури будинку - що особливо важливо, якщо ви купуєте з метою інвестиції вживану квартиру або самостійно робите (замовляєте) в ній ремонт. Так, після довготривалих відключень гарячої води або зим з поганим опаленням люди готові переплачувати за квартири з «особистим» бойлером. А з початком масової «моди» на продуктові гіпермаркети і дуже великі супермаркети років сім тому почали дорожчати будинки поблизу таких. Так що якщо ви володієте інформацією про початок будівництва нової «Білли», «Метро» або їх аналогів поблизу житлових будинків, можете бути впевнені, що ще до відкриття мегамагазину квартири в радіусі півкілометра навколо хоча б на пару тисяч доларів виростуть в ціні, може збільшитися і ціна оренди.

Нарешті, чим більше дорожній трафік, шум і загазованість по всьому місту, тим дорожчими стають квартири в тихих місцях поблизу парків, водойм (та ж Оболонь, як і Русанівка, дорожчали швидше за інші райони, в тому числі, через близькість Дніпра). Ще десять років тому цей параметр був в Києві маловажним, а тепер, як і в усьому світі, для багатьох покупців він виходить в пріоритети вибору. При чому поки ще не всі київські продавці це усвідомили - так що на цьому можна зіграти.

Крок четвертий: пам'ятаєте про дамоклов меч законів

Інвестор в нерухомість змушений стежити за прийняттям відповідних законодавчих актів щодо володіння житлом, його купівлі-продажу і здачі в оренду. Треба сказати, що вітчизняні законотворці міняють умови придбання та користування житлом дуже часто. Наприклад, оголошені плани уряду видавати держкредити під 5% річних на покупку нових квартир при їх реалізації (поки, втім, маловірогідні) могли б «підірвати» ринок житла.

Як і в будь-якому секторі світового ринку, в останні місяці перед вступом в силу певних законодавчих обмежень і ускладнень може початися масова скупка товару за «старими добрими» простими схемами - як то кажуть, «щоб встигнути поки кришка не зачинилися» (іноді для розігріву ринку його учасники самі вводять помилкові «години Х», після яких нібито «нічого не буде», і тоді напередодні цієї години відбувається масова скупка товару разом з його подорожчанням). Тобто якщо законотворці вирішать ускладнити покупку житла або його орендування, і при тому залишать час до вступу закону в силу - це напевно буде період тимчасового стрибка, подорожчання покупки і оренди квартир, що і слід використовувати відповідно (вчасно продати житло або ж вигідніше його здати ).

Таким чином, важливим кроком перед інвестицією в нерухомість є вивчення поточних справ і очікуваних подій на «законотворчому» фронті. Оптимально це зробити за допомогою інтернету (зокрема, спеціалізованих форумів) або шляхом опитування юристів і маклерів, що  добре знають тему.

Крок п'ятий: валютні і цінові курси

Пам'ятайте, що купівля-продаж житла в Києві до цих пір номінується виключно в доларах, а оренда житла останні два роки номінується переважно в гривнях. До речі, щодня оновлюваний курс долара   в банках Києва дивіться в довіднику «Курси валют» на Prostobank.ua .

Таким чином, в періоди значної інфляції однієї або іншої грошової одиниці можуть виникнути валютні «ножиці», які зменшать прибутковість або оренди, або вартість самої квартири (тобто ваших вкладень). Звичайно, при падінні курсу нацвалюти орендну ціну в гривнях неважко і підвищити, зберігши її доларовий еквівалент незмінним. Але в інших випадках (коли ціни оренди повсюдно почнуть падати) це загрожує дуже довгими пошуками орендарів, згідних на такі умови.

Що ж стосується ціни самої квартири, то при дуже довгостроковій інвестиції і наявності інших вільних грошей завжди є шанс дочекатися вирівнювання різких падінь цін (навіть в разі різкої інфляції долара) до більш-менш адекватного рівня. Але чи залишиться цей рівень прибутковим - ще питання.

Нарешті, банківське іпотечне кредитування «вторинки» в разі свого відродження і бурхливого розвитку (тобто зниження реальних ставок) приведе до стрибка цін на житло. Не виключено, що стрибок буде короткочасний з подальшим плавним багаторічним відкатом - після обхвату всього нечисленного контингенту, який має достатні доходи, щоб кредитуватися нехай навіть під малі відсотки (контингент буде нечисленним, якщо добробут мас покращає в порівнянні з нинішнім рівнем незначно). Такий стрибок і буде кращим часом для інвестора в житло - періодом під назвою «продавайте все!». Однак в точності розвиток подібних подій передбачити неможливо. Так що - стежте за новинами.

В цілому «правильні» інвестиції в квартиру мають на увазі, серед іншого, безперервне «сканування» цінових (на нерухомість) і курсових (долара і гривні) прогнозів. А також - прогнозів взаємовпливу цих двох параметрів. Але оскільки ми говоримо про попередні - перед вибором житла для вкладення грошей - етапи, і при цьому припускаємо, що даний путівник буде актуальним довгий час, наведемо таке загальне правило.

Досліджуйте, перш за все, прогнози зростання цін на київські квартири в інеті. При цьому не вірте першому знайденому прогнозу; зберіть хоча б три версії. І якщо на момент прочитання ваш власний висновок з сукупності цих прогнозів близький до того, що квартири подорожчають або принаймні, не подешевшають (і значить, оренда принесе прибуток) - вирішуйте!

В іншому випадку, навіть якщо ви киянин, подумайте, а чи не вкласти вам ваші 70-150 тисяч доларів в нерухомість за межами Києва або ж в новобудовне житло з досить серйозним євроремонтом - про що ми докладно розповімо в наших наступних матеріалах.



Хочете отримувати повідомлення на ваш email, коли ми опублікуємо нові статті?

також стежити за оновленнями сайту можна в Facebook Instagram Twitter Viber Telegram

Горячие предложения

UniGroup

Кредит под 1,5% в месяц. Под авто, квартиру, дом, нежилое помещение

Сумма: от 30 000 до 15 000 000 грн.

Срок: от 1 месяца до 10 лет

Без выписки и перерегистрации

Киев, Киевская обл. до 60 км

Кредитвест Банк

Депозит для фізичних осіб. 100% іноземний банк

Cума від 100 000 UAH, 3 000 USD/EUR

Термін від 1 місяця

Київ та область

Корисні статті з даної тематики

© 2015–2020

ТОВ «Простобанк Консалтинг»

Код ЄДРПОУ: 35454764

Адреса і телефон «Простобанк Консалтинг»

Email: info@prostobank.com