про твої фінанси

Як стати успішним ріелтором: схема діяльності, підводні камені

Про те, в чому насправді, в першу чергу, полягає діяльність ріелтора в наш час, і що потрібно, щоб стати професійним ріелтором, хто може стати ріелтором - спробував розповісти Bankchart.com.ua. Простою, «незапорошеною», а то й незаслужено високооплачуваною здається багатьом спостерігачам діяльність агента з купівлі-продажу квартир. Здається, поїздив з клієнтом по десятку-іншому квартир і отримав за це пару тисяч доларів.


Короткий зміст і посилання по темі

  1. Крок перший: закони напам'ять
  2. Крок другий: колективний розум
  3. Крок третій. Знайшли клієнта - пояснюємо норми
  4. Крок четвертий. Довідки
  5. Резюме

Відео по темі


Зрозуміло, стати агентом з купівлі-продажу нерухомості та придбати потрібний досвід можна і шляхом простого найму в давно існуюче агентство. А якщо громадян без досвіду не скрізь беруть, можна попередньо або одночасно з наймом закінчити ріелторські курси (платні, дорогі), що з'явилися у великих містах. Але наша стаття призначена для тих, хто збирається в поодинці або з групою однодумців стати приватним агентом / агентством з нерухомості - але при цьому про всю цю діяльність знає лише з «переглядів об'єктів» і дохід посередника в розмірі 5% від ціни нерухомості , що становить в великих містах тисячі доларів, а це гріє душу.

Крок перший: закони напам'ять

На думку операторів ріелторського ринку, першим самим перспективостворюючим (хоч і необов'язковим) кроком потенційного ріелтора має стати ґрунтовне вивчення останніх версій Цивільного, Сімейного та Податкового кодексів (використовуючи їх тексти, коментарі та навчальні посібники з ним, а при можливості - спеціалізовані курси). Зрозуміло, це самонавчання можна проводити одночасно з першим досвідом самостійної ріелторської роботи, наприклад, в довжелезних чергах в БТІ і ЖЕКах (ОСББ). Або, скажімо, одночасно з процесом реєстрації агентства.

Однак не слід думати, що досить за пару вечорів вишукати в кодексах десяток-другий відповідних по темі статей і спробувати їх запам'ятати - щоб згодом тексти законів вже і не відкривати.

Насправді в тексти кодексів та інших підзаконних актів доведеться заглядати постійно (і краще агенту з нерухомості мати їх в поліграфічному виданні, а не тільки в електронному вигляді). Купівля-продаж нерухомості і серйозні фінансові домовленості зарегульовані державою в неймовірному ступені. Якщо у початківця агента не юридична освіта, він ще не раз здивується, в які далекі, здавалося б, від нерухомості нормативи йому доводиться допитливо вгризатися розумом, і наскільки далеко відстоїть юридична логіка від загальноприйнятої.

Скажімо, одна тільки робота з опікунськими радами при продажу нерухомості з наявністю дітей або договору з відкладальними умовами по оплаті, або, нарешті, питання узаконення перепланувань і прибудов мають таку масу законодавчих тонкощів і варіацій - яку запам'ятати і усвідомити з першого разу неможливо, навіть справно вичитавши всі відповідні нормативи.

Але зате років через п'ять досвідчений ріелтор запам'ятає напам'ять номери і загальний зміст доброї сотні статей законів, почне як риба в воді «плавати» в їх текстах, вловлюючи смислові зазори між актами. А це, до речі, крім підмоги в самому ріелторському бізнесі, може допомогти через багато років - при бажанні зміни роду діяльності на користь чого-небудь близького до юриспруденції.

Крок другий: колективний розум

І ось компанія зареєстрована в якості ФОП або юридичної особи. До речі, в новому КВЕД-2010 діяльність агентств нерухомості переїхала в розділ 68.31 з розділу 70.31, де вона була в попередньому класифікаторі. Засновник прояснив для себе схему бухгалтерського та податкового обліку своїх доходів - що, як і в будь-який бізнес-діяльності, справа непроста.

Також нове агентство повинно бути зареєстровано в Держфінмоніторингу. В реальності безліч ріелторів цю нову норму поки не виконали - в надії на те, що ідея з моніторингом їх діяльності тихо «помре своєю смертю». А хто до цього моніторингу підключився, вже «ридають гіркими сльозами», оскільки дана служба своїми перевірками забирає час, порушення знаходить елементарно, за що і штрафує. Але так чи інакше, а зробити це за законом давно зобов'язані були зробити всі ріелтори.

Наступним найперспективнішим кроком початківця ріелтора стане вступ в одну з існуючих профільних асоціацій - наприклад, в Києві найбільшими з них є Професійна Асоціація «Київський Центр Нерухомості», практично однойменне Об'єднання Фірм (агентств) нерухомості «Київський Центр Нерухомості», а також Асоціація Фахівців по нерухомості (ріелторів) України. В інших великих містах діють свої аналогічні об'єднання.

Взагалі в нашій і сусідніх країнах зважаючи на слабкість або дивацтва діяльності держави настає епоха самоорганізації людей для взаємодопомоги в тій чи іншій діяльності. Такі потужні самодіяльні організації вельми успішно замінюють малофункціонуючу державну середу (до речі, Захід цим же шляхом пройшов не одне століття назад, частково за рахунок чого він і досяг свого рівня розвитку суспільства). І ріелтори вже зараз можуть показати приклад самоорганізації багатьом іншим галузям малого бізнесу.

Звичайно, в асоціації ріелторів можна і не вступати - тим більше, що такий вступ коштує близько 800-2000 гривень, а щомісячні членські внески - 200-800 гривень. Але у асоціацій (принаймні, київських) є такі переваги, які досить важко, незручно (а буває, і дорожче) добувати самотужки. Ось ці плюси ріелторських компаній:

  • Оперативне безкоштовне оповіщення про зміни профільних для ріелторів законодавчих норм, що трапляються практично щотижня (!). За додаткову, але відносно невелику оплату (кілька сот гривень) асоціації на добровільних засадах проводять цілі багатогодинні роз'яснювальні лекторії та семінари;
  • Наявність власного юриста, що консультує членів асоціації безкоштовно (точніше, за рахунок членських внесків). Нерідко в асоціації працює і власний нотаріус - це хоч і не дешевше роботи інших нотаріусів, але може виявитися в чомусь зручніше, «рідніше», приходити на угоди постійно в свою ж асоціацію (якщо клієнти не попросять оформлення у інших нотаріусів);
  • Наявність безкоштовної щоденної бази даних об'єктів нерухомості, що продаються і купуються, яка акумулює інформацію не тільки від усіх фірм-членів об'єднання, а й з ряду зовнішніх для асоціації джерел;
  • Регулярні добровільні збори деякого числа або великої маси агентів для обміну досвідом як в робочому порядку (колективний розум дуже допомагає новачкам в «розрулюванні» складних операцій), так і в довільній формі відпочинку і розслаблення не без обміну досвідом.

Підкреслимо, що перший зазначений пункт - оповіщення про зміни законів - належить до сигнальних маяків, без якого самому занурюватися в цю безодню буде для бізнесмена самогубство. Державі властиво дуже регулярно вводити щодо нерухомості нові довідки або обмеження. Особисто ж щодня моніторити інтернет в пошуках профільних законодавчих змін (а це може зайняти не одну годину), якщо це не є вашою основною роботою і якщо ви витрачаєте масу сил на переміщення по місту на перегляди і збір довідок в держорганах, представляється малореальним.

Ось, скажімо, ситуація: завдаток покупцем продавцеві сплачено, до угоди два дні, але тут ріелтор дізнається від нотаріуса, що за новими правилами стала необхідною ще одна довідка, яку в цей термін зробити неможливо. В цьому випадку ріелтору доведеться повертати покупцеві втрачений останнім завдаток (а завдатки бувають і розміром в п'ять тисяч доларів). Адже зрив угоди через відсутність дозволу або довідки від будь-якого державного органу належить до сфери відповідальності ріелтора.

Або ще приклад: при всякому договорі завдатку при необхідності роботи опікунської ради по квартирі покупця ріелтору доведеться ризикнути: вручити продавцеві завдаток покупця, а потім передати в опікунську раду дані квартир продавця і покупця. Адже без завдатку, швидше за все, ніякий продавець житла документальних даних по квартирі нікому не дасть і в квартиру представників держоргану опіки навряд чи пустить.

Але якщо опікунська рада не погодиться з переїздом дитини або недієздатного дорослого з однієї названої квартири в іншу, і угода зірветься - в цьому, знову ж таки, буде вина ріелтора. Так що досвідчений ріелтор повинен вміти передбачити реакцію держоргану опіки, а для цього необхідно досконально вивчити всі його принципи, підходи, а також прецеденти (які найреальніше дізнатися у досвідчених багаторічних операторів ріелторського ринку).

Нарешті, ряд глобальних законодавчих перетворень вимагає багатотижневої підготовки і продумування - і якщо дата вступу норми в силу порівняно з датою її прийняття дозволяє таку підготовку, добре бути повідомленим заздалегідь.

Крок третій. Знайшли клієнта - пояснюємо норми

Як і де шукати «прямих» або «ексклюзивних» клієнтів, що бажають продати або купити об'єкт житлової нерухомості, а також як продзвонювати оголошення і організовувати перегляди квартир або будинків, - думається, читачам пояснювати не треба. Зауважимо лише, що при знаходженні або зверненні «прямого» клієнта договори на ріелторське обслуговування з клієнтом зазвичай укладаються двосторонні, в прийнятій самим агентством формі, без нотаріального оформлення - однак зберігати їх слід як зіницю ока, оскільки зазначений в них відсоток комісійних буде єдиним документальним підтвердженням величини вашої бази оподаткування (варіант приховування доходів і вічного нульового балансу або збитків розглядати не будемо).

Відповідно до прийнятої практики покупець (не продавець!) нерухомості здійснює оплату роботи всіх ріелторів, що беруть участь в угоді, в сукупному розмірі не вище 5% від ціни угоди (це джентльменська верхня межа ринку, ніхто за неї не заходить, навпаки, бувають і комісійні в 2%-3% ціни житла). Якщо ріелторів двоє - від продавця і від покупця - зазвичай названий відсоток комісійних ділиться навпіл. При цьому кожен ріелтор може укласти окремий договір на свої, скажімо, 2,5% - але можна і включити всю суму в договір з продавцем, а потім ріелтори обміняються розписками про чесний розподіл. При «розміні житла» - покупці однієї квартири замість декількох або навпаки - ріелторів може бути більше двох, тоді відсоток ділиться на нерівні частини з тієї чи іншої договірної логики.

Таким чином, покупцеві, який має на покупку рівно 100 тисяч доларів, при п'ятивідсоткових комісійних підбирається квартира або будинок за 94 тисячі доларів - понад цю суму він виплатить 4800 доларів ріелторам, 940 доларів - Пенсійному Фонду, а ще кілька сот доларів «набіжить» на користь нотаріусів. Про все це ріелтор повинен «свого» покупця житла оповістити негайно.

Також ріелтор, знайшовши «прямого» клієнта, повинен просвітити його про всі інші законодавчі нюанси, для чого їх і потрібно знати назубок. Скажімо, навскидку, можна назвати як приклад такі нюанси: зазвичай продавець квартири платить держмито в розмірі 1% ціни угоди - але якщо квартира куплена менше трьох років тому, продавцеві доведеться віддати державі цілих 5% (а це, знову-таки, втрата тисяч доларів, і мало хто знає про це). Нерезидентам ж і зовсім доведеться заплатити цілих 15% мита.

Якщо в квартирі прописані діти, їх можна без опікунської ради виписати тільки в квартири, де прописані їх мати або батько (якщо діти були прописані в іншому місці) або у віці від 12 років у квартири бабусь чи дідусів, яким потрібно догляд. Виписати дітей або дорослих недієздатних громадян в інші місця або «в нікуди» не можна. Опікунська рада повинна вивчити житло, що купується, і воно не повинно містити параметрів, що погіршують умови життя дитини, бо діти, як громадяни країни, які не належать своїм батькам, належать державі.

Наприклад, недавно опікунська рада відмовила у виписуванні дитини багатої сім'ї, що намірилася продати житло на Печерську, де на дитину-співвласника припадало 20 квадратних метрів житла, і переїхати в величезний будинок в селі за Броварами, де на нього припадало б цілих 100 квадратних метрів (держорган опіки проігнорував збільшення метражу, а справедливо зауважив, що високорівневі школи і гуртки в кроковій доступності від житла на Печерську є, а з села в них треба довго їхати).

І так далі, і тому подібне, і несть числа таким нюансам. Більш того, з кожним місяцем їх стає в якихось близьких до нерухомості сферах все більше, нехай і в якихось - трохи менше.

Нарешті, слід розвінчати застаріле уявлення спостерігачів про можливість укладення угод за заниженою ціною (аж до вказівки копійчаної залишкової амортизаційної вартості будови, прописують раніше в «довідках-характеристиках» БТІ) з метою мінімізації виплат державі.

З 2011 року нотаріус не оформить угоду купівлі-продажу нерухомості без акту її оцінки комерційним суб'єктом оціночної діяльності (до речі, оцінка коштує 200-400 гривень, їх платить продавець житла, про що йому ріелтор повинен повідомити заздалегідь). При цьому ціна угоди може бути скільки завгодно вище оціночної, але не може бути нижче за неї. Що ж стосується довідок-характеристик, то їх з 2011 року немає, так само як немає і оцінної вартості будівлі з урахуванням амортизації; замість цього документа тепер видається виписка з державного реєстру правових актів ( «витяг з реєстру правочинів»), ніяких чисел вартості житла не містить.

Крім перерахованого, слід попередити клієнтів, що договір-завдаток між покупцем і продавцем можна оформити як на нотаріальній, так і на простій двосторонній основі. Досвід показує, що в останньому випадку одержати адекватне рішення суду (в разі чого) малореально. Тому оптимальним рішенням є нотаріальне оформлення, вартість якого (600-1000 гривень) розподіляється між покупцем і продавцем житла. До слова, ціна укладення остаточної угоди купівлі-продажу зазвичай покладається на покупця житла.

Все це потрібно пояснити «початківцю» (недосвідченому) клієнту до укладення договору. Розповісти необхідно також:

  • про потрібні для укладання угоди довідки, їх ціни, терміни виготовлення і місця отримання;
  • про факт сплати продавцем мита (зазвичай 1%), податків з доходу, і сплати покупцем внеску до Пенсійного Фонду (теж 1%) і способах здійснення такої сплати;
  • про відсутність офіційного права у громадян без валютної ліцензії здійснювати оплату товарів інвалютою, внаслідок чого ріелтори після укладення угоди принципово усуваються на велику відстань від місця передачі кешу покупцем продавцеві (втім, майбутня норма про виняткову безготівкову оплату, схоже, «уб'є» стару добру практику ріелторських угод з сумками, повними сотень стодоларових купюр);
  • про необхідність реєстрації покупцем акту купівлі-пропажі в Держреєстрі (БТІ), прописки в держорганах і ЖЕКу, а також у філіях міськенерго і Укртелекому (останнє необов'язково, але покупцеві може бути неприємно оплачувати платіжки з прізвищем попереднього власника);

Та й потім увесь час підготовки до операції і після неї ріелтору слід бути завжди готовим до невпинних уточнюючих питань.

Крок четвертий. Довідки

Довідки на нерухомість що продається теоретично повинен зібрати продавець житла. Найчастіше квартировласники що працюють не мають можливості раз так вісім відпрошуватися з роботи для простою в тригодинних чергах. Тому оформляється нотаріальна довіреність (що зазвичай коштує 250 гривень) на збір таких довідок ріелтором - у якого швидко накопичується знання і досвід в даних установах. Сам збір довідок ріелтор здійснює безкоштовно (в рахунок наступних відсотків з угоди), а ціну документів від БТІ - кілька сот гривень - зазвичай надає продавець квартири.

Основними довідками в найпростішому і поширеному випадку є:

  • Виписка з Держреєстру, яку БТІ чомусь видає тільки при наявності ще одного документа: оновленого техпаспорта квартири, чинного лише три місяці (оновлення відбувається з виїздом інженера для огляду житла);
  • Довідка про склад сім'ї за формою №3 з обслуговуючої житло експлуатаційної контори;
  • Оцінка нерухомості зареєстрованим суб'єктом оціночної діяльності;
  • Довідки про відсутність заборгованості по квартплаті (ЖЕК), електроенергії (філії міськенерго), стаціонарного телефонного зв'язку (філії Укртелекому) - хоча нотаріуси і не вимагають їх наявності для укладення договору, однак професіоналізм ріелтора полягає в усуненні можливих проблем покупця і продавця у разі наявності у останнього таких боргів;
  • Дозвіл опікунської ради - якщо в житлі є підзахисні цим органом суб'єкти права.

В реальності одну чергу доводиться простояти (або, як водиться, що-небудь кому-небудь крім ціни довідки доплатити) за запитом на отримання техпаспорту квартири, потім через тиждень-другий слід сходити за талоном про наявність оновленого техпаспорту, який дає право на запит оформлення виписки з Держреєстру, потім, нарешті, через ще не один день слід сходити і отримати власне виписку.

Звичайно, є такі ріелтори, які надають можливість всі ці дев'ять кіл пекла проходити виключно самим продавцям житла. Але в цьому випадку не доводиться розраховувати на передачу вас «з рук в руки» (минулі клієнти радять вас як ріелтора знайомим, які зібралися продати або купити житло), а саме таке сарафанне радіо є основним способом знаходження агентами з нерухомості «прямих» клієнтів.

Резюме

У цій оглядовій статті ми назвали лише самі базові нюанси роботи ріелтора - адже щоб перерахувати хоча б всі тонкощі роботи опікунських рад, потрібен був би цілий цикл статей обсягом більше цієї. Але і перерахованого, думається, для новачка буде досить, щоб оцінити ступінь відповідальності, рівень фінансових ризиків, кількість підводних каменів і сам тип роботи ріелтора - який складається не так в переглядах, як в нескінченному оббиванні порогів держустанов і нотаріальних контор, а також в судорожному тривожному пристосуванні до законодавства, що щодня змінюється.



Хочете отримувати повідомлення на ваш email, коли ми опублікуємо нові статті?

також стежити за оновленнями сайту можна в Facebook Instagram Twitter Viber Telegram

Горячие предложения

UniGroup

Кредит под 1,5% в месяц. Под авто, квартиру, дом, нежилое помещение

Сумма: от 30 000 до 15 000 000 грн.

Срок: от 1 месяца до 10 лет

Без выписки и перерегистрации

Киев, Киевская обл. до 60 км

Miloan.ua

Кредит онлайн на карту. Бесплатно до 12 000 грн.

Сумма от 500 до 15 000 грн.

Срок: от 1 до 30 дней

Возраст: от 18 до 69 лет

Без звонков и фото!

Корисні статті з даної тематики

© 2015–2020

ТОВ «Простобанк Консалтинг»

Код ЄДРПОУ: 35454764

Адреса і телефон «Простобанк Консалтинг»

Email: info@prostobank.com