про твої фінанси

Заставне майно банків України

Все про реалізацію банківського заставного майна. Дізнайтеся, як правильно купити, продати кредитну квартиру або іншу нерухомість, кредитний автомобіль. Ми розповімо секрети продажу-купівлі застав банками України.

Короткий зміст і посилання по темі

  1. Чотири факти про заставне майно
  2. Як і де купити заставне майно банку?
  3. Як продати заставу за кредитом квартиру або авто?
  4. Три варіанти продажу заставного майна
  5. Де можна купити конфісковану банками побутової техніку та товари?




Відео по темі

Loading...

Чотири факти про заставне майно

Величезна кількість заставного майна на ринку не змогла значно обвалити ціни на нього: різниця у вартості між конфіскованою і звичайною квартирою лише в 1-2 тисячі доларів США.У той же час, заставне майно залишається ризиковою покупкою.Деталі досліджував Prostobank.ua

Факт перший. Ринок перенасичений заставним майном

Нинішня криза не тільки глибше, ніж попередня, але і пов'язана з рядом більш складних проблем.Спочатку через анексію Криму банки втратили всіх позичальників півострова і активи, розташовані на ньому.Потім сильно і неодноразово впала гривня.Нарешті, була анексована частина східних областей і створена зона бойових дій.

Все перераховане вплинуло на погашення позик, проблемна заборгованість за кредитами постійно зростає, що змушує банки постійно формувати під неї резерви.За даними НБУ, з початку 2015 року понад половина всіх витрат українських фінустанов була викликана саме створенням резервів під проблемні кредити.

Ще однією відмінністю цьогорічної заставної кризи стали складності у співпраці банків і позичальників.За словами експертів, реструктуризація позик сьогодні проводиться вкрай рідко.В першу чергу це стосується комерційної нерухомості компаній-банкрутів - недобудованих багатоповерхівок, житлових комплексів і котеджних містечок.Але і фізичні особи сьогодні йдуть на реструктуризацію значно рідше - через доходи що різко знизилися, а також через війну.

Все це радикально збільшило кількість банківських застав на ринку, але не особливо зменшило вартість конфіскату.Справа в тому, що ціни на нерухомість, в тому числі столичну, обвалилася в два рази.

Наприклад, заставну двокімнатну квартиру площею 50 м.кв.на столичному Виноградарі тепер можна придбати за ціну 33 тис. доларів.Схожа за метражем і зовнішнім виглядом двокімнатна квартира на Нивках, не обтяжена перебуванням в заставі у банку, обійдеться покупцеві в 35 тис.доларів.

Факт другий. Тепер застав вистачить на всіх

Раніше найбільш цікаві заставні об'єкти житлової нерухомості і автомобілі, конфісковані у проблемних позичальників, або реалізовані за згодою позичальника, часто продавалися банками вузькому колу осіб. Сьогодні ж, за словами банкірів, ситуація змінилася. «На мій погляд, це твердження не зовсім вірно. У кожному банку є підрозділи, які визначають ринкову вартість проблемного майна. Відповідно до визначеної вартості його реалізують або відповідні підрозділи банку, або ріелтерські компанії. В даному випадку питання, чи продається майно «вузькому» або «широкому» колу осіб не настільки важливе, так як перед банком стоїть завдання оперативно продати заставу за адекватною ринковою вартістю. Якщо ж є проблеми в зловживанні і продажу майна за викидними цінами виключно «своїм» покупцем, то це питання у внутрішній побудові процесів і контролі за продажами », - пояснює Владислав Мотузинський, заступник начальника відділу оцінки та перевірки майна ОТП Банку.

Факт третій. Кращий майданчик для покупки застав - сайт банку

На сьогодні існує кілька способів і майданчиків для придбання заставного житла або автомобіля, і серед них практично неможливо виділити найбільш зручний, всеохоплюючий або ефективний.«Не дивлячись на тривалу кризу в банківському секторі і величезний пакет заставного майна в банках, на ринку не склалося єдиних стандартів і майданчиків для продажу такого майна.З іншого боку, навіщо нам єдина площадка з продажу заставного майна?Головне завдання банку в даному випадку - уникнути моменту, коли клієнт буде віддавати заставне майно через неможливість платити по кредиту.У свою чергу, якщо таке заставне майно є, важливо оперативно провести його аналіз і вибрати шлях якнайшвидшої реалізації.Залежно від обраного шляху і визначається майданчик, через який його краще реалізовувати », - говорить Владислав Мотузинський.

Отже, варіанти заставного майна на продаж можна побачити:

  • на сайтах банку (приклади див. нижче);
  • на сайті setam.net.ua (Системи електронних торгів арештованим майном);
  • на біржі zalog.uub.com.ua.

Кожен з варіантів майданчиків має свої обмеження.Наприклад, СЕТАМ торгує лише банківським конфіскатом, тобто найбільш ризиковим для покупця видом заставного майна.А біржа, на якій можна купити як конфіскат, так і застави, які продають за згодою позичальника, так і не змогла стати першим за значимістю ресурсом.«Сайт zalog.uub.com.ua - цікава ініціатива з продажу заставного майна, але навіть на перший погляд вартості, які вказані на даному сайті, істотно завищені.Ключовий аспект успіху таких сайтів в їх масштабності, якщо з'являться 1-2-3 сайти, які будуть покривати всі регіони і типи нерухомості (заставна), то в такому випадку даний інструмент корисний і цікавий.Якщо ж даний сайт залишиться локальним або малоінформативним, то користі в ньому не буде», - вважає Владислав Мотузинський.

На сайтах банків база застав обмежена лише однією фінустановою, проте саме такий спосіб підбору застави для покупки залишається поки найбільш зручним.

Факт четвертий. Повністю убезпечити себе при купівлі застави неможливо

Перше, що потрібно пам'ятати тим, хто вирішив купити заставну нерухомість - небезпека того, що попередній власник захоче оскаржити угоду купівлі-продажу.

Убезпечити себе від опротестування угоди дуже складно, так як завжди існує ймовірність, що колишній власник в суді спробує повернути це майно, в цьому і полягає ризик такої покупки.У свою чергу, банк пропонує дані об'єкти за ціною "нижче ринку», як свого роду премію за ризик », - коментує Владислав Мотузинський, заступник начальника відділу оцінки та перевірки майна ОТП Банку.

Втім, у покупця все ж залишається можливість зробити деякі заходи, щоб зменшити свої ризики.«В першу чергу, необхідно отримати консультацію юриста або ріелтора, які зможуть провести технічний і юридичний аналіз передбачуваного об'єкта покупки.По-друге, на мій погляд, необхідно працювати не з компаніями-посередниками, а тільки з надійними банками (Райффайзен Банк Аваль, ОТП Банк, UKRSIBBANK, Альфа-банк), так як в вони дорожать своєю репутацією », - радить Владислав Мотузинський.Будь-які операції по такому об'єкту необхідно проводити виключно в банку, який здійснював фінансування покупки цього об'єкта.Все заставне майно обов'язково вноситься до реєстру, що не дозволяє здійснити його продаж без зняття заборони.У банківській практиці були випадки, коли через несвоєчасне внесення об'єкта кредитування в реєстр заставного майна банк залишався без застави, а кредит не погашався клієнтом.В основному це були кредити на покупку авто.

Адже раніше в технічному паспорті вказувалася відмітка про банківський кредит, але тепер це відмінили.Потенційні покупці практично ніяк не можуть дізнатися долю об'єкта кредитування, особливо автомобіля, якщо він знятий з реєстру заставного майна.Наша порада - задавайте прямі запитання продавцеві, запитуйте довідку про погашення кредиту в банку (оригінал) і будьте пильні.

Як і де купити заставне майно банку?

Чим відрізняється покупка банківського конфіскату від покупки заставного майна за згодою позичальника?Які переваги і недоліки кожного варіанта?Де шукати пропозиції по заставному майну?Як взяти участь в аукціоні?Коли покупка заставного майна може виявитися вигідною?На ці та інші запитання відповідає Prostobank.ua

Як правило, охочі купити власне житло, розглядають два варіанти економії.Перший - участь в торгах про продаж житла, що знаходиться в іпотеці в банку.Другий - скористатися програмою придбання житла за підтримки ДІУ.

Вартість предмета іпотеки на аукціоні може бути на 10-25% нижче ринкової.Але через тривалу підготовку торгів (процес може займати кілька місяців), ринкова ціна закладеної квартири може вирости, а стартова ціна продажу нерухомості на торгах при цьому не змінюється.

Основними нормативно-правовими документами, що регламентують реалізацію заставного майна та організацію проведення публічних торгів, є: Закон України «Про іпотеку», Закон України «Про виконавче провадження», ст. 591 «Реалізація предмета застави» Цивільного кодексу України, Порядком реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Мінюста 29.09.2016  № 2831/5.

Проведення торгів бере на себе державне підприємство, що належать до сфери управління Міністерства юстиції України, яким документи на реалізацію передаються державним виконавцем.

Деякі банки реалізують нерухомість в обхід торгів, - через агентства нерухомості або свої факторингові компанії.Через агентства нерухомості, як правило, це відбувається в більшій мірі до кінця року, коли банк прагне позбутися поганих активів в балансі і закрити борг неплатників.Природно, що такий продаж нерухомості відбувається поза процедур примусового звернення стягнення, врегульованого Законом України «Про виконавче провадження».

В даному випадку банки не намагаються заробити на продажу предмета іпотеки, їх змушує необхідність повернути видані в кредит грошові кошти з відсотками.Таким чином, придбання житла через торги має свої «підводні камені», де потенційний позичальник не має можливості до участі в них чітко знати суму необхідних витрат на покупку обраного об'єкта.

Як продати заставу за кредитом квартиру або авто?

Як отримати згоду банку і продати заставу?Чи буде проводитися переоцінка вартості заставної квартири, машини?Скільки часу може зайняти процедура погодження процесу з банком?Чи може позичальник сам шукати покупця?Нюанси дізнавався Prostobank.ua

Ігор Омельченко, партнер Правової групи «Маестро та Партнери»

В першу чергу, звичайно ж, потрібно зв'язатися з представниками банку.З кредитним підрозділом, якщо ваш кредит ще не перейшов в категорію проблемних або з підрозділом по роботі з проблемними активами, якщо ваш кредит уже був визнаний проблемним рішенням Кредитного Комітету банку і, відповідно, переданий йому в роботу.Зв'язатися можна будь-яким зручним для вас способом, тобто або в телефонному режимі, або шляхом відвідування банківської установи з подальшими переговорами.Вести листування з банком з цього приводу зовсім не обов'язково, це лише сповільнить процес.Під час кризи банкам потрібно більше реальних грошей, а не віртуальних, які невідомо коли будуть отримані і чи будуть отримані взагалі.Це означає, що дострокове погашення кредиту для них зараз в пріоритеті перед роздутим кредитним портфелем.

Переоцінка квартири проводитися не буде, потрібно тільки знайти клієнта який купить іпотеку за гроші, яких мінімум вистачить на повне погашення кредиту.В іншому випадку банк свою згоду на вчинення правочину не дасть.

Залагодити питання про продаж можна хоч протягом одного робочого дня.Для здійснення угоди потрібен буде той же нотаріус, який супроводжував оформлення кредиту, а також наступні документи від ЖЕК: довідка форми №3 (про осіб, прописаних в квартирі) і довідка про відсутність заборгованості по комунальних платежах.

Зрозуміло, самому шукати потенційного покупця позичальникові ніхто не забороняє.Головне, щоб після операції з продажу застави був повністю погашений кредит.

Людмила Галліні, керівник проектів сектора по роботі з кредитним портфелем ОТП Банку

При реалізації заставного майна банку можливі 3 ситуації:

  1. Отримання дозволу клієнта на реалізацію застави при відсутності проблемної кредитної заборгованості для проведення повного дострокового погашення по кредиту.
  2. Реалізація майна при наявності проблемної заборгованості з подальшим обслуговуванням залишку заборгованості.
  3. Реалізація майна при наявності проблемної заборгованості з дисконтуванням залишку кредитної заборгованості.

Позичальникові, що бажає продати заставу за кредитом - квартиру або авто - необхідно отримати згоду банку шляхом оформлення анкети-заяви на продаж майна.Для цього необхідно звернутися до відповідального співробітника Відділу по врегулюванню кредитів Регіональної дирекції для консультації і оформлення необхідних документів.Менеджер даного підрозділу індивідуально підбере клієнту найбільш оптимальний варіант врегулювання при наявності проблемної заборгованості.

Для реалізації застави обов'язково проведення нової оцінки майна або ж додаткової застави (у разі її наявності).Оцінка проводиться в акредитованих банком компаніях.Зі списком акредитованих оціночних компаній клієнт може ознайомитися на сайті банку.

У тому випадку, якщо клієнт самостійно вже знайшов нового покупця, процес узгодження з банком і виведення застави з обтяження займає до двох тижнів.У тому випадку, якщо потрібна допомога банку в пошуку покупців і при наявності додаткових факторів (ціна на майно / ліквідність застави), термін вирішення питання може бути збільшений.

Павло Мельниченко, начальник управління збору заборгованості фізичних осіб ПУМБ

Позичальник повинен звернутися в банк з відповідною заявою. Банк може дати згоду на реалізацію застави, якщо запропонована ціна відповідає ринковій, або якщо після продажу кредит закривається.
Оцінку застави робить банк. Для цього у нього є свої оцінювачі.

Рішення про можливість продажу приймається в термін 2-3 робочих дня, якщо оцінка вже проведена, і до 5 робочих днів, якщо потрібно зробити огляд застави і її оцінку.

Пошук покупця може здійснювати як клієнт, так і банк.

Додатково, якщо забезпечення не покриває весь кредит, банк може зажадати:

  • надати заставу замість проданої;
  • скоротити термін кредиту до 3 років;
  • погасити залишок заборгованості і закрити кредит за фактом продажу застави.

Роман Бондаренко, начальник юридичного управління Банку « ГЛОБУС »

Необхідність продати предмет застави, як правило, виникає у позичальника, коли він не в змозі своєчасно платити гроші за кредитним договором і хоче погасити кредитну заборгованість коштами від продажу предмета застави або, що рідше, позичальник хоче замінити предмет застави на інший.

Тут слід пам'ятати, що договір застави забезпечує зобов'язання позичальника перед банком за кредитним договором, тому продаж предмета застави можливий тільки за згодою банку.

Для отримання згоди на продаж предмета застави, позичальнику слід звернутися в банк з відповідною заявою, і обгрунтувати свої наміри.Заява передається на розгляд кредитного комітету банку.За умови спрямування коштів від продажу предмета застави на погашення кредитної заборгованості або заміни предмета застави іншим ліквідним майном банк може дати згоду на продаж.

Пошуком покупця може займатися і позичальник, і банк, можливо також залучення для цього третіх осіб.З огляду на те, що відсотки за користування кредитними коштами нараховуються до повного погашення кредиту, заставодавець (продавець) в даному випадку є найбільш зацікавленою особою, і саме від нього залежить, наскільки швидко і за якою ціною буде проданий предмет застави.

На момент продажу суб'єктом оціночної діяльності повинна бути проведена актуальна оцінка предмета застави, яка визначається його ринковою вартістю, і за якою буде здійснюватися продаж.

Нотаріус, який посвідчив договір застави, на підставі дозволу банку знімає заборону на предмет застави і оформляє договір купівлі-продажу майна.При цьому слід пам'ятати, що зараз діють норми законодавства, що передбачають проведення розрахунків на суму, що перевищує 150 000,00 грн.в обов'язковій безготівковій формі.

Таким чином, після продажу предмета застави кредит повинен бути повністю або частково (в частині забезпеченій проданим предметом застави) погашений або предмет застави замінений на інший.

Три варіанти продажу заставного майна

Фахівці стверджують, що існує всього три способи, за допомогою яких можна продати заставне майно, якщо ви не маєте можливості далі погашати кредит.Правда, слід зазначити, що одна із запропонованих технологій в практичному житті майже не зустрічається.Але, тим не менш «Простобанк Консалтинг» вирішив ознайомити читачів з усіма трьома.

Отже, перший варіант - назвемо його класичним.Покупця ви знаходите самостійно.В цьому випадку гроші покупця йдуть частково продавцеві, частково - банку для погашення частини кредиту.Розберемо приклад з іпотечною квартирою: продається квартира, вартість якої становить $ 50 тис., а залишок позичкової заборгованості - $ 20 тис. Покупець закладає в два різні сейфи $ 20 тис. і $ 30 тис. - перша сума - для банку, друга - для продавця.Після закладки грошей в сейфи банк подає в реєстраційну службу документи для зняття застави з квартири і одночасно реєстрації нової угоди.Обидві ці угоди проходять паралельно.

Можливий і варіант, коли погашення боргу відбувається за рахунок коштів покупця, сплачених авансом, після чого йде перереєстрація прав власності. Але оскільки це має на увазі наявність ризику для покупця, то цей варіант використовується рідше.

Другий варіант - зміна боржника.У цьому випадку покупець платить тільки те, що належить продавцеві (в наведеному вище прикладі - $ 30 тис.), А борг банку виплачує у вигляді кредиту.Все в цій схемі добре, але вона категорично не подобається банкам: вони говорять, що тут з'являється новий іпотечний позичальник, якого треба вивчати, перевіряти і т.д.І кредит - навіть якщо він буде виданий - виявиться не під 11% річних (як у продавця, який одержував його рік тому), а під сьогоднішні 16-18%.

Третій варіант, він же останній - перестати платити по кредиту.У нього, поза сумнівом, є плюси - не потрібно робити нічого, всі турботи візьмуть на себе банк-кредитор і служба судових приставів.Мінуси, однак, істотніше: квартира буде продана з торгів (що само по собі не передбачає, що за неї буде виручено пристойну ціну), плюс до того невдалому позичальникові доведеться сплатити величезну кількість штрафів, судових витрат і т.п.До того ж, виручених від продажу грошей може не вистачити на покриття позики, і тоді ви залишитеся винні банку.

У разі, якщо предметом застави є нерухомість, Закон України "Про іпотеку" передбачає можливість укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя між останнім і іпотекодавцем (таким договором також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі).Він може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок погашення кредиту або право продати предмет іпотеки від свого імені третій особі.

У цих випадках предмет іпотеки передається у власність банку або продається третій особі за ринковою вартістю, підтвердженою актом оцінки, або узгодженою між сторонами, тому судовий розгляд не потрібно.

Де можна купити конфісковану банками побутової техніку та товари?

Більшість банків виставляють списки конфіскованого заставного майна на своїх сайтах, також подібну інформацію можна отримати у відділеннях банків.Ця інформація оновлюється там дещо оперативніше, ніж розміщена на сторонніх сайтах.Зокрема, конфісковані автомобілі проходять процедуру публічних торгів (їх організацією займається «Укрспецюст» і Державна виконавча служба).Після продажу конфіскованих автомобілів частина грошей, еквівалентна сумі заборгованості, перераховується на рахунок банку, решта грошей, якщо такі є, повертається позичальнику.

 

Горячие предложения

UniGroup

Кредит под 1,5% в месяц. Под авто, квартиру, дом, нежилое помещение

Сумма: от 30 000 до 15 000 000 грн.

Срок: от 1 месяца до 10 лет

Без выписки и перерегистрации

Киев, Киевская обл. до 60 км

Страховая группа ТАС

Электронный полис «автогражданки»

Оплата и получение – не выходя из дома

Регистрация договора в базе МТСБУ онлайн

Исключено мошенничество со стороны продавца

Дешевле бумажных полисов





Корисні статті з даної тематики



© 2015–2019

ТОВ «Простобанк Консалтинг»

Код ЄДРПОУ: 35454764

Адреса і телефон «Простобанк Консалтинг»

Email: info@prostobank.com