про твої фінанси

Побутові рейдери: 10 законних способів відбирання вашої квартири

В останні кілька років все більше поширюється побутове рейдерство. Під цим терміном мають на увазі присвоєння права власності насамперед на квартири і земельні ділянки. Чому закон на боці побутових рейдерів?

Короткий зміст і посилання по темі





Відео по темі

Loading...

Якщо раніше рейдерство асоціювалося виключно з відбиранням підприємств, корпоративних прав, приміщень або землі під фабрикою, то останні кілька років все більше поширюється так зване побутове рейдерство. Під цим терміном мають на увазі присвоєння права власності насамперед на квартири і земельні ділянки.Хоча і іншими активами агресори не гребують.Методи, до яких вдаються рейдери для захоплення чужого майна, різноманітні, об'єднує їх лише одне: в результаті рейдерської операції законний господар позбавляється власності.

Ми зібрали кілька історій, що ілюструють прийоми і методи роботи побутових рейдерів. Всі історії - реальні, імена і місця дії - вигадані ...
 

Квартирне питання

Блок 1 Квартира недавно придбана

Історія 1: Договір, якого немає

Один з основних способів, застосовуваний побутовими рейдерами, - оскарження договору купівлі-продажу квартири.Для цього використовуються будь-які, найнесподіваніші і маячні підстави.

Молодий чоловік, назвемо його Олексій, купив квартиру в престижному районі Києва.Всі документи на квартиру були в повному порядку, жодних проблем з опікунською радою або співвласниками житла не було.Угода відбулася, сторони в присутності нотаріуса підписали і завірили договір купівлі-продажу, Олексій отримав правовстановлюючі документи і ключі, колишній господар, назвемо його Віктор, - гроші.Новий власник відправився обживати свою власність, а попередній - виїхав за кордон, не залишивши жодної інформації про нове місце перебування.

Через кілька тижнів до Олексія раптом заявився якийсь пан, який стверджував, що дана квартира належить йому, і на доказ пред'явив судове рішення, де повідомлялося, що «іменем України» договір між Олексієм і Віктором розірвано, а колишній власник квартири зобов'язаний продати квартиру нежданому візитерові.Підставою для такого судового рішення послужив укладений між Віктором і візитером усний договір про продаж квартири.Інакше кажучи, Віктор начебто обіцяв продати свою власність саме цій людині, але слова не дотримав.Відповідно, «обманутий» покупець звернувся в суд, вимагаючи розірвати нібито незаконний договір.Суд задовольнив вимоги позивача, і Олексій формально перестав бути власником нерухомості.

Парадокс в тому, що суд, визнавши недійсним договір купівлі-продажу і зобов'язавши Віктора продати квартиру рейдеру, забув вказати, що колишній власник (Віктор) зобов'язаний повернути Олексію гроші. Зате вказав, що квартиру Олексій зобов'язаний звільнити протягом двох тижнів з моменту вступу в силу рішення суду. Тобто в той самий день, коли нежданий відвідувач відвідав молодого чоловіка, що нічого не підозрював. Зрозуміло, Олексій відмовився звільнити приміщення і звернувся до суду, вимагаючи скасувати незаконне рішення. Однак терміни апеляційного оскарження минули, і поки Олексій шукав справедливість, новий власник за допомогою держвиконавців і міліції увійшов до квартири і поміняв замки. Більш того, на підставі судового рішення він отримав в БТІ нові правовстановлюючі документи.
Зараз Олексій намагається відстояти своє право на нерухомість в апеляційному суді, одночасно звернувшись до прокуратури і МВС з проханням порушити кримінальну справу за фактом шахрайства та прийняття суддею завідомо незаконного рішення.У той же час він намагається знайти Віктора, що, втім, поки не вдається.

Коментар фахівця
На жаль, в наших судах усний договір нерідко прирівнюється до письмового.Головною підставою для визнання договору таким, що відбувся в такому випадку є показання свідків.Шансів у Олексія небагато, хоча тактику він вибрав правильну.Постійний тиск на рейдерів через суд, прокуратуру, МВС і ЗМІ призведе до додаткових витрат загарбника і може змусити його запропонувати власнику квартири вирішити справу миром, наприклад, виплативши відступні.

Історія 2: А вас я попрошу залишитися

Продавець, підписавши договір купівлі-продажу, відмовляється звільняти продану квартиру і передавати новому господареві документи і ключі. У тому числі він може звертатися до суду, вимагаючи розірвати договір.
Саме з такою проблемою зіткнулася Вікторія. Нерухомість вона придбала у представницького літнього чоловіка, учасника війни, орденоносця, члена Спілки ветеранів і т. п. Договір передбачав звільнення квартири протягом двох тижнів. Там же було зазначено, що гроші за квартиру продавець отримав.
Однак через два тижні, коли покупниця зібралася заселитися в нове житло, на неї чекав сюрприз. Колишній власник відмовлявся звільнити приміщення. Вікторія звернулася за допомогою в міліцію. Але правоохоронці нічого зробити не змогли - ветеран пред'явив безліч документів, що підтверджують право власності на спірну квартиру, в тому числі ордер 1985 року, свідоцтво учасника бойових дій, паспорт і довідку-характеристику з БТІ, де значився власником. Міліціонери не витримали подібного паперового натиску і відступили, запропонувавши Вікторії звернутися до суду з позовом про виселення колишнього власника і домагатися звільнення квартири за допомогою держвиконавців.
Вікторія так і вчинила. Однак в суді продавець почав стверджувати, що договір він підписав, будучи в неосудному стані, чим і скористалися діючі в змові нотаріус і покупець. Своє звинувачення він підтверджував медичними довідками з приватної клініки, де вказувалося, що в його аналізах були знайдені сліди наркотичних речовин. Більш того, продавець подав зустрічний позов, вимагаючи розірвати договір. Як представники ветерана, який сам в суді практично не з'являвся, діяли підтягнуті молоді люди, нібито родичі, що пред'явили належним чином оформлену довіреність.
Ситуація ускладнилася ще й тим, що представники продавця стверджували, що грошей колишній власник так і не отримав. Хоча в договорі і було зазначено, що «розрахунок був проведений до підписання даного договору», жодних інших підтверджень трансакцій не було.
Ця справа в суді розглядається вже більше трьох років, одного разу суд став на бік продавця, однак апеляція повернула справу на повторне слухання.Інший суддя виніс вердикт на користь Вікторії, але апеляція знову повернула справу до першої інстанції.

Коментар фахівця
Тупикова ситуація.До прийняття рішення судом покупець нічого не зможе зробити.Більш того, не очевидний факт, що суд визнає правоту Вікторії.Основна порада - оформляти розрахунок з продавцем через банк.В такому випадку довести, що продавець не отримував гроші, не вийде - банківські документи є вагомим аргументом.

Блок 2 Квартира знаходиться у власності тривалий термін

Випадок 1: Час платити борги

Один з найбільш популярних способів захоплення нерухомості, використовуваний побутовими рейдерами, - фальсифікація боргу і оперативний продаж квартири зацікавленим особам у рахунок його погашення.

Антон, власник квартири на Печерську, виїхав на стажування в одну з країн Західної Європи приблизно на півроку.Повернувшись в Україну, виявив у своїй квартирі незнайомих людей, які пред'явили документи, з яких випливало, що тепер вони є власниками нерухомості.Розслідування, розпочате Антоном і його друзями, виявило наступне.

Через пару тижнів після від'їзду Антона сусіди знизу звернулися до суду з позовом про відшкодування збитків.Вони недавно купили квартиру і нібито зробили дорогий ремонт.Приводом для позову стало затоплення Антоном їхньої квартири, на підтвердження було надано акт, згідно з яким потоп завдав збитків майже на 60 тис. грн.Суд двічі направляв Антону повістки, але той, зрозуміло, ніяк не міг з'явитися на слухання справи.Тому суддя, грунтуючись на представлених документах і свідченнях свідків, зобов'язав Антона виплатити компенсацію «постраждалим».Зрозуміло, погасити борг квартировласник не міг, оскільки навіть не підозрював про нього.Після чого позивач повторно звернувся до суду, вимагаючи продати квартиру і з виручених коштів компенсувати збитки.Суд виніс відповідне рішення, а якийсь оцінювач визначив вартість квартири в престижному районі Києва в 80 тис. грн.

На оперативно проведеному аукціоні квартиру купили за виставлену ціну треті особи (НЕ позивач). Потім результати торгів були оскаржені якоюсь панянкою в суді, але суд першої інстанції підтвердив законність проведення аукціону і правомочність його результатів. На підставі цього рішення були отримані нові правовстановлюючі документи, квартира розкрита, а речі Антона описані і вивезені на склад. При входженні рейдерів в квартиру були присутні держвиконавці і співробітники МВС, так що буква закону була дотримана. 20 тис. грн., що залишилися після виплати «боргу» сусідам знизу, були списані як судові витрати, витрати на проведення аукціону, залучення правоохоронців і працівників ДВС, а також як плата за зберігання речей колишнього господаря. У підсумку Антон залишився ще й винен компанії-власнику складу.
Всі спроби Антона повернути свою власність результату не принесли - колишні сусіди знизу, як з'явилися невідомо звідки, так і зникли в невідомому напрямку, продавши квартиру.Члени комісії, які підписали акт про «затоплення», також виявилися підставними особами.Нові ж власники вельми недвозначно показали намір відстоювати своє право «чесних покупців» усіма можливими способами.

Коментар фахівця
Типове захоплення «по бєспрєдєлу»: основні документи підроблені, фальсифікатори зникли в невідомому напрямку.Метод протидії той же, що і в першому випадку: постійний тиск на рейдера через МВС, прокуратуру і ЗМІ.Якщо є знайомі в правоохоронних органах, можна використовувати метод психологічного впливу: періодичні візити міліціонерів з будь-яких приводів можуть добряче попсувати загарбникам нерви.

Випадок 2: Вас тут не стояло

Даний спосіб використовується рейдерами при захопленні неприватизованих квартир, що формально значаться в резерві райдержадміністрації.Причому час, який проживають нинішні власники в квартирі, значення не має.

Віра і Євген, які проживають в квартирі батьків Євгена, отриманої 10 років тому в порядку черги, з жахом довідалися, що їх збираються виселяти. Причина - рішення суду про визнання незаконним видачі ордера.Нібито переважне право на цю квартиру мали не батьки, а треті особи, які і були незаконно обділені.

Про те, що справа розглядалася в суді і по ньому вже прийнято рішення, нинішні мешканці квартири дізналися від держвиконавців, які прийшли виселяти мешканців.Відповідач - райдержадміністрація, яку в суді представляв якийсь співробітник, нібито визнала свою провину і анулювала ордер.Більш того, виявляється, що це рішення суду вже пройшло стадію апеляційного оскарження, і було визнано законним.

Зрозуміло, нинішні власники квартири почали боротьбу за нерухомість.По-перше, звернулися до суду з позовом про визнання незаконної видачі ордера на нових осіб.По-друге, звернулися в МВС і прокуратуру із заявою про перевищення службових повноважень чиновником РДА.По-третє, звернулися до апеляційного і Верховного Суду з проханням провести повторне слухання справи.

Втім, всі ці дії належного ефекту не мали - суд першої інстанції відмовив у прийнятті позову до провадження, апеляційна та касаційна інстанції обіцяли відреагувати «в порядку черги», а МВС і прокуратура просто не відповіли.Тим часом нові власники встигли приватизувати квартиру і продати її третім особам.І вже треті особи звернулися до суду з позовом про виселення нинішніх мешканців.На це звернення суд відреагував із завидною оперативністю і зобов'язав мешканців виїхати, жек - зняти їх з реєстрації, а держвиконавців - допомогти новим власникам звільнити приміщення.

Коментар фахівця

Головна помилка була допущена ще до початку рейдерської операції - квартира не була своєчасно приватизована.Якби власники подбали про це раніше, проблем вдалося б уникнути.Зараз можна тиснути на чиновників, які взяли незаконне рішення.Потрібно спробувати домогтися скасування судового рішення в апеляції.Головне ж - привернути до цієї історії якомога більше уваги, писати в прокуратуру, мерію, Верховну Раду, президенту.Причому про всіх адресатів повідомляти і рейдерів, і суддів, які приймали рішення, і чиновників РДА.Ефект передбачити складно, однак моральний вплив ніколи не буває зайвим.

Випадок 3: Труднощі співволодіння

Якщо рейдеру вдалося придбати частину квартири, він може будь-якими способами ускладнювати життя іншим співвласникам з метою або викупити їхні частки за заниженою ціною, або за максимально завищеною продати свою.

Кілька місяців тому в такій ситуації опинилися три співвласника великої квартири.Третина її була закладена в банк для отримання кредиту.Гроші своєчасно повернуті не були, банк виставив закладену нерухомість на продаж.Поки співвласники намагалися знайти джерела фінансування, щоб викупити лот, його придбав рейдер.

Після цього загарбник став максимально ускладнювати життя іншим власникам: спочатку спробував зайти в квартиру, спровокувавши господарів на необдумані дії.Зокрема, нинішні власники фізично не дозволили йому проникнути в приміщення, досить емоційно в непарламентських виразах висловившись про його право власності та особисті якості.Це послужило сигналом до початку війни.

Перший крок рейдера - звернення до суду.Він вказав, що співвласники не дозволяють користуватися його майном.По-друге, став скрупульозно збирати інформацію про боргові зобов'язання своїх опонентів і перекуповувати борги.

Після чого, заручившись рішенням суду і підтримкою держвиконавців, увійшов в квартиру і почав вимагати виділення його частки. Він претендував на хол і одну з кімнат, щоб унеможливити перебування інших власників в квартирі. Рейдер погрожував закрити прохід через хол, і старим мешканцям довелося б робити новий вхід в приміщення, що дуже непросто, оскільки квартира розташована на дев'ятому поверсі ...
Коли ж рейдер пред'явив спантеличеним власникам неабияку кількість їхніх боргових розписок і непогашених векселів, а також змалював подальшу перспективу - звернення до суду з вимогою негайного погашення боргу і стягнення квартири за борги, мешканцям довелося погодитися на його умови. В результаті загарбник придбав частки двох інших співвласників за ціною в два рази нижче ринкової.Після чого швидко продав квартиру, заробивши на операції понад 300% чистого прибутку.

Коментар фахівця
Власники допустили більшість з можливих помилок.В даному випадку рейдер діяв в рамках закону.Співвласники самі винні, що допустили подібну ситуацію і в підсумку втратили квартиру - потрібно було ще на першому етапі викуповувати виставлену на продаж частку або відразу ж блокувати через суд її продаж банком.

Випадок 4: Мир і злагода

Іноді при захопленні квартир рейдери не зупиняються перед підробкою серйозніших документів, ніж акт про затоплення або боргова розписка. Наприклад, підробляють доручення на представлення інтересів в суді.
Юрій, процвітаючий приватний підприємець, позбувся квартири за мировою угодою, укладеною від його імені в суді.Один з його ділових партнерів звернувся до суду, вимагаючи стягнути з Юрія борг за нібито поставлений, але не оплачений товар.При оборотах приватного підприємця приблизно 20 тис. грн на місяць, позивач стверджував, що поставив товар на суму понад 200 тис. грн.Про жодне засідання суду Юрій не знав - надіслані йому повістки таємничим чином зникали, не доходячи до адресата.

Інтереси Юрія в суді представляв не те його друг, не те напарник, який пред'явив довіреність, яка давала йому практично необмежені повноваження. Довіреність була завірена приватним нотаріусом одного з райцентрів.Суддя, який розглядає справу, не поцікавився, з чого б це два киянина для нотаріального засвідчення довіреності їздили в райцентр за півтисячі кілометрів від столиці.

В ході судового процесу сторони висловили бажання укласти мирову угоду. В рахунок погашення боргу «представник» Юрія передавав позивачеві квартиру, яка була оцінена в 250 тис. грн. «Зайві» 50 тис. грн. позивач зобов'язався передати товаром. З затвердженою мировою угодою кредитор вирушив до БТІ, де швидко і без проблем отримав нові правовстановлюючі документи на квартиру. «Представник» ж Юрія тим часом звернув свої справи і виїхав за кордон. Так само вчинив і «нотаріус», який завірив довіреність.
Про цю махінацію Юрій дізнався від нових мешканців, які купили квартиру в підприємця, який отримав її за мировою угодою.В даному випадку закон був на боці «сумлінних покупців», хоча претенденти на житло, які ні разу не подивилися квартиру, що купується, викликали певні підозри.Проте озброєні рішенням суду про виселення, у супроводі міліціонерів і працівників ДВС вони увійшли в квартиру і в буквальному сенсі викинули Юрія на вулицю.

Зараз Юрій намагається домогтися справедливості, звертаючись до суду, прокуратури і МВС.Однак довести, що ключовий документ у справі - довіреність на ім'я «друга» - підроблений, йому поки не вдалося.Та й не факт, що навіть розірвання мирової угоди допоможе повернути квартиру - з точки зору закону, нинішні мешканці - добросовісні набувачі.

Коментар фахівця

Протидіяти таким атакам, залишаючись в рамках правового поля, практично неможливо.Всі основні документи підроблені, а судді приймають рішення на користь рейдера.В даному випадку потрібно постаратися домогтися арешту квартири, щоб її ще раз не продали, будь-яким способом домогтися арешту майна першого позивача ( «кредитора») і потім, не поспішаючи, доводити факт підробки.Далі слід довести незаконність всього ланцюжка договорів, вимагаючи виселення нових мешканців.Гроші «сумлінним набувачам» нехай повертає «партнер», який продав їм квартиру, - для цього і арештовується його майно.

Блок 3 Рейдер захоплює квартиру, знімаючи її

Випадок 1: Діти - квіти життя

Цікавий спосіб отримати у тривале користування квартиру в Києві за порівняно невелику плату.
Петро, власник двох квартир в Києві, вирішив підкріпити сімейний бюджет (читай про планування сімейного бюджету ) популярним способом: здати одну з них в оренду.Орендар - молода людина з провінції - знайшовся швидко.Договір був підписаний, наймач влаштувався в квартирі і справно платив обумовлену суму.Однак через деякий час платежі стали вкрай нерегулярними.Зачекавши трохи, Петро вирішив позбутися від недисциплінованого мешканця.Однак тут на нього чекав неприємний сюрприз: звільнити квартиру орендар відмовився.Власнику довелося звертатися до суду з позовом про розірвання договору оренди та про виселення наймача.

Поки справа розглядалася в суді, орендар встиг одружитися.Більш того, молода дружина в'їхала в квартиру вже з тримісячною дитиною.Про що відповідач і заявив в суді, вказуючи на неможливість виселення з квартири неповнолітньої дитини.Більш того, після декількох розмов на підвищених тонах між Петром і наймачем останній звернувся до суду, вимагаючи обмежити доступ власника квартири в його житло: мовляв, крики і скандали негативно позначаються на здоров'ї дитини.

На цьому рейдер не зупинився.Він звернувся в прокуратуру з проханням порушити кримінальну справу проти Петра, оскільки його поведінка завдає непоправної шкоди немовляті і матері-годувальниці.Після кількох розмов зі слідчим Петро був змушений відмовитися від подальших спроб тиску на орендаря і перейти до спілкування через посередника.

У підсумку на найближчі 16 років (до повноліття дитини) гість столиці забезпечений житлом, більш того, за фіксованою і порівняно невеликою платою, яку ще не факт, що власник буде отримувати.Адже ніяких важелів впливу на наймача у Петра немає - будь-які його дії можуть трактуватися як завдання шкоди здоров'ю дитини ...

Коментар фахівця

Знову патова ситуація.Можна домогтися прийняття судового рішення про виселення, але виселити матір з дитиною з квартири не представляється можливим.Залишається лише впливати на квартиронаймача, причому так, щоб здоров'ю дитини нічого не загрожувало: листи на роботу, звернення до суду про стягнення заборгованості і т. п.

Земельне питання

Випадок 1: Справи сімейні

Навіть якщо продавець земельної ділянки заявив, що він не перебуває в шлюбі і ніяких додаткових зобов'язань не має, не виключений варіант несподіваної появи його «другої половини» з позовом про розірвання договору.

Микола кілька місяців тому придбав невелику земельну ділянку під Києвом.У присутності нотаріуса сторони розрахувалися, покупець отримав у власність шматочок батьківщини, а продавець - певну суму у твердій валюті.

Однак не минуло й місяця, як до місцевого суду звернулася якась жінка, що представилася дружиною продавця.Хоча офіційно їхній шлюб оформлений не був, вони вже тривалий час проживали разом і вели спільне господарство.Дружина стверджувала, що рішення про продаж чоловік брав без її відома і згоди, і просила розірвати договір купівлі-продажу землі.Суд, прислухавшись до її аргументів, визнав угоду недійсною і зобов'язав продавця повернути покупцеві отримані гроші.

Однак тут виникло відразу кілька проблем. По-перше, ринкова ціна землі за час процесу виросла майже на 50%, відповідно, співвідношення гроші / куплена земля змінилося не на користь Миколи. По-друге, для зменшення суми держмита та інших платежів сторони вказали в договорі суму, значно менше реальної.По-третє, продавець заявив, що гроші він вже витратив і необхідної суми просто не має.

Втім, він погоджувався сплачувати борг рівними частинами протягом кількох років.
Зараз Микола намагається домогтися в апеляційному суді скасування рішення суду першої інстанції і отримати свою землю за договором купівлі-продажу або стягнути її в якості погашення боргу.

Коментар фахівця

Перше: щоб уникнути подібних колізій, варто вказувати в договорі повну суму, нехай і доведеться заплатити трохи більше різних мит.Друге: краще перевірити, чи є у продавця законна або цивільна дружина, аж до візиту до нього додому і опитування сусідів.І якщо є підозра, що дружина може раптово з'явитися, вимагати її згоди.

Випадок 2: Актова змова

Найбільш поширений спосіб земельного рейдерства - скасування в судовому порядку державного акту на землю, виданого місцевою радою.

Первинним документом, що підтверджує право власності на землю, є державний акт.Як правило, першим власником землі стає член місцевої громади, який отримав землю в порядку розподілу земельних паїв.

Олександр придбав землю у вторинного власника, який раніше купив її у жителя одного з сіл під Києвом.Однак через деякий час Олександр з подивом виявив на своїй ділянці ознаки початку будівництва.Спроби з'ясувати, з якого дива на належній йому землі хтось щось будує, ні до чого не привели - будівельники просто посилалися на наказ начальства і відмовлялися говорити, хто їм дав розпорядження.

У сільраді, куди поспішив схвильований власник, з'ясувалося наступне: два місяці тому був ініційований великий судовий процес щодо законності виділення землі.В ході слухань ряд держактів, в тому числі і виданий колишньому господареві землі, яку купив Олександр, був визнаний недійсним.Ділянку отримав інший житель села, який без зволікання продав її великій будівельній компанії, яка викупила також ряд суміжних ділянок.

Зараз Олександр разом з кількома іншими минулими власниками намагається відстояти своє право на землю.Втім, в даному випадку їх опонентом виступає будівельна компанія з великими лобістськими можливостями, тому добитися справедливості екс-власникам навряд чи вдасться.

Коментар фахівця

Дійсно, це досить поширений спосіб.Зараз на безліч ділянок в престижних передмістях існує два-три, а то і більше актів на землю.Єдиний вихід: намагатися довести свою правоту і законність володіння землею в суді.Превентивні заходи: перевірити землю перед покупкою і обзавестися інформатором в сільраді, який буде своєчасно повідомляти про позови і можливі проблеми.

Випадок 3: Моя хата з краю

Ще один популярний метод захопити чужу землю - побудувати на ній щось, після чого в судовому порядку визнати землю своєю.

Подібним чином втратив значну частину своєї землі Роман.Ділянку він прикупив давно, але ось до забудови або хоча б огородження землі парканом ніяк не доходили руки - то часу немає, то грошей.

Одного разу, в черговий раз вибравшись на природу з друзями, він з подивом виявив на своєму наділі якусь непоказну будова.Спроба з'ясувати у її мешканців, що це власне таке і яким чином воно виявилося на чужій землі, призвела до, м'яко кажучи, несподіваних результатів.

Виявилося, що будинок, земля під ним і частина ділянки належать не Роману, а самозабудовникам. Вони збудували домашній затишок на чужій ділянці, зі своїх матеріалів і самі оплатили роботу будівельників. Постфактум зареєстрували свою «хатинку» в місцевій раді і в судовому порядку визнали законність будівництва. Більш того, тим же рішенням суду вони отримали у власність ділянку землі безпосередньо під будинком і ще деякий наділ - для обслуговування будівлі. У підсумку загарбники «іменем України» виявилися власниками майже половини ділянки Романа. Зрозуміло, суд зобов'язав їх виплатити деяку компенсацію власникові землі, втім, сума була в кілька разів менше, ніж реальна вартість землі.
Зараз Роман вирішує, чи домовитися з загарбниками по-хорошому, викупивши у них землю, продати їм залишок своєї ділянки або вплутатися в судову (і не тільки) війну.Наприклад, оскаржувати в апеляції рішення суду першої інстанції, обнести будиночок парканом і перешкоджати проникненню в нього або ж просто темної листопадової ночі знести самобуд.

Коментар фахівця  

Самобуд і самозахоплення - досить поширене явище.На жаль, зносити такі будівлі може собі дозволити тільки держава.Приватним же особам доведеться або через суд доводити свою правоту і домагатися знесення будівель, або своєчасно захищати належну їм землю парканом і час від часу перевіряти ділянку на наявність непрошених гостей.

Автор дякує фахівцям юридичної фірми
«Лавринович і Партнери» за допомогу в підготовці матеріалу

Як протистояти квартирному рейдерству?

Ситуація перша. Усний договір - не підстава

Нагадаємо суть першого випадку:

Молода людина, назвемо його Олексій, купив квартиру в престижному районі Києва. Всі документи на квартиру були в повному порядку, жодних проблем з опікунською радою або співвласниками житла не було. Угода відбулася, сторони в присутності нотаріуса підписали і завірили договір купівлі-продажу, Олексій отримав правовстановлюючі документи і ключі, колишній господар, назвемо його Віктор, - гроші. Новий власник відправився обживати свою власність, а попередній - виїхав за кордон, не залишивши жодної інформації про нове місце перебування.

Через кілька тижнів до Олексія раптом заявився якийсь пан, який стверджував, що дана квартира належить йому, і на доказ пред'явив судове рішення, де повідомлялося, що «іменем України» договір між Олексієм і Віктором розірвано, а колишній власник квартири зобов'язаний продати квартиру нежданому візитерові. Підставою для такого судового рішення послужив укладений між Віктором і візитером усний договір про продаж квартири. Інакше кажучи, Віктор начебто обіцяв продати свою власність саме цій людині, але слова не дотримав. Відповідно, «обманутий» покупець звернувся в суд, вимагаючи розірвати нібито незаконний договір. Суд задовольнив вимоги позивача, і Олексій формально перестав бути власником нерухомості.

Парадокс в тому, що суд, визнавши недійсним договір купівлі-продажу і зобов'язавши Віктора продати квартиру рейдеру, забув вказати, що колишній власник (Віктор) зобов'язаний повернути Олексію гроші. Зате вказав, що квартиру Олексій зобов'язаний звільнити протягом двох тижнів з моменту вступу в силу рішення суду. Тобто в той самий день, коли нежданий відвідувач відвідав нічого не підозрює молодої людини. Зрозуміло, Олексій відмовився звільнити приміщення і звернувся до суду, вимагаючи скасувати незаконне рішення. Однак терміни апеляційного оскарження минули, і поки Олексій шукав справедливість, новий власник за допомогою держвиконавців і міліції увійшов до квартири і поміняв замки. Більш того, на підставі судового рішення він отримав в БТІ нові правовстановлюючі документи.

Отже, розглянемо цю ситуацію.У ній підставою для прийняття судом рішення на користь рейдера з'явився усний договір, нібито укладений з продавцем квартири (Віктором), в якому останній зобов'язався продати квартиру позивачеві (рейдеру), але не виконав свого зобов'язання.

У цивільному праві існує поняття «попереднього договору» - це договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку укласти в майбутньому основний договір на умовах, встановлених попереднім.Саме попередній договір нібито був укладений між позивачем та продавцем квартири.

Разом з тим, законодавець встановив, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Згідно ст.657 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) договір купівлі-продажу квартири (як і іншого нерухомого майна) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Таким чином, позивачем не було дотримано встановлена законом форма для такого виду договорів. А недотримання форми договору в даному випадку веде до того, що договір повинен бути визнаний неукладеним, тобто не породжує ніяких правових наслідків для сторін (грубо кажучи, ніхто нікому нічого не винен). В даному випадку є всі підстави для апеляційного оскарження рішення суду. Тим більше що згідно ч.2 ст.218 ЦК в таких випадках показання свідків не є підставою для визнання договору укладеним, що дозволяє нам не погодитися з думкою фахівця, висловленою в коментарі до статті «Побутове рейдерство: 10 способів відбирання Вашої квартири». Такою підставою можуть бути хіба що письмові докази (наприклад, листи), аудіо- та відеозаписи тощо Якщо потерпілий не виграє апеляцію, є сенс вдатися до касаційного оскарження в Верховному суді України. Очевидним порушенням закону є той факт, що суд, визнавши договір купівлі-продажу квартири недійсним, не зобов'язав продавця повернути гроші покупцеві. Швидше за все, рішення суду буде скасовано апеляційним судом, а справу повернуто до першої інстанції на повторний розгляд. Можна буде домогтися повороту виконання рішення суду і тоді потерпілий знову заселиться в свою квартиру. А ось звертатися в прокуратуру з проханням порушити кримінальну справу проти судді, який прийняв завідомо незаконне рішення варто після того, як буде виграна апеляція. На даному етапі правоохоронні органи слід залучити до пошуку людини, яка продала квартиру потерпілому. Як другий варіант вирішення проблеми: можна запропонувати потерпілому засновувати свою правову позицію на тому, що усний договір, нібито укладений між продавцем квартири і позивачем, був насправді не попереднім договором, а договором про наміри згідно ч.4 ст.635 ГК, а , отже, не зобов'язує сторони укласти основний договір купівлі-продажу квартири. Крім того, при розгляді справи судом було допущено грубе процесуальне порушення: не було притягнуто в якості учасника процесу покупець квартири (тобто наш потерпілий).

Ситуація друга. Вимагайте судову експертизу!

Зміст другого випадку:

Вікторія купила квартиру у представницького літнього чоловіка, учасника війни, орденоносця, члена Спілки ветеранів і т. п. Договір передбачав звільнення квартири протягом двох тижнів. Там же було зазначено, що гроші за квартиру продавець отримав.

Однак через два тижні, коли покупниця зібралася заселитися в нове житло, на неї чекав сюрприз. Колишній власник відмовлявся звільнити приміщення. Вікторія звернулася за допомогою в міліцію. Але правоохоронці нічого зробити не змогли - ветеран пред'явив безліч документів, що підтверджують право власності на спірну квартиру, в тому числі ордер 1985 року, свідоцтво учасника бойових дій, паспорт і довідку-характеристику з БТІ, де значився власником. Міліціонери не витримали подібного паперового натиску і відступили, запропонувавши Вікторії звернутися до суду з позовом про виселення колишнього власника і домагатися звільнення квартири за допомогою держвиконавців.

Вікторія так і вчинила. Однак в суді продавець почав стверджувати, що договір він підписав, будучи в неосудному стані, чим і скористалися діючі в змові нотаріус і покупець. Своє звинувачення він підтверджував медичними довідками з приватної клініки, де вказувалося, що в його аналізах були знайдені сліди наркотичних речовин. Більш того, продавець подав зустрічний позов, вимагаючи розірвати договір. Як представники ветерана, який сам в суді практично не з'являвся, діяли підтягнуті молоді люди, нібито родичі, пред'явили належним чином оформлену довіреність.

Ситуація ускладнилася ще й тим, що представники продавця стверджували, що грошей колишній власник так і не отримав. Хоча в договорі і було зазначено, що «розрахунок був проведений до підписання даного договору», жодних інших підтверджень трансакцій не було.

Другий випадок також не безнадійний. Основним доказом продавця квартири в суді була медична довідка з якоїсь приватної клініки, де стверджувалося, що в його аналізах були знайдені сліди наркотичних речовин. У подібних випадках, коли одна зі сторін обгрунтовує свої вимоги на висновках фахівців в тій чи іншій області, в якій суддя не може мати глибоких знань, потрібно вимагати призначення судової експертизи. Думка судових експертів, як правило, є для суду визначальною при винесенні рішення. Крім того, суд повинен був залучити в якості третьої особи нотаріуса, яка посвідчила оспорюваний договір. Якщо нотаріус не брав участі в процесі, є всі підстави для скасування рішення. Формулювання «розрахунок був проведений до підписання даного договору» не є типовим. Як правило, якщо оплата здійснюється готівкою, гроші передаються в присутності нотаріуса, про що робиться вказівка ​​в договорі. Таке підтвердження оплати є достатнім для суду. Ще краще здійснювати безготівковий розрахунок, тоді банківські виписки будуть вагомим доказом здійснення транзакції. Можна також оскаржити дії міліції, яка відмовилася сприяти у виселенні продавця. Адже жоден документ, пред'явлений останнім, не є правовстановлюючим з точки зору закону, тобто таким, який засвідчує право власності.У той час як у покупця був договір купівлі-продажу квартири, завірений нотаріально і зареєстрований в БТІ.До слова, перелік правовстановлюючих документів можна знайти в Додатку 1 до Тимчасового порядку реєстрації прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 7.02.2002 №7 / 5.

Ситуація третя. Якщо злочин - кримінальний

Короткий зміст:

Антон, власник квартири на Печерську, виїхав на стажування в одну з країн Західної Європи приблизно на півроку. Повернувшись в Україну, виявив у своїй квартирі незнайомих людей, які пред'явили документи, з яких випливало, що тепер вони є власниками нерухомості. Розслідування, розпочате Антоном і його друзями, виявило наступне.

Через пару тижнів після від'їзду Антона сусіди знизу звернулися до суду з позовом про відшкодування збитків. Вони недавно купили квартиру і нібито зробили дорогий ремонт. Приводом для позову стало затоплення Антоном їхньої квартири, на підтвердження було надано акт, згідно з яким потоп завдав збитків майже на 60 тис. грн. Суд двічі направляв Антону повістки, але той, зрозуміло, ніяк не міг з'явитися на слухання справи. Тому суддя, грунтуючись на представлених документах і свідченнях свідків, зобов'язав Антона виплатити компенсацію «постраждалим». Зрозуміло, погасити борг квартировласник не міг, оскільки навіть не підозрював про нього. Після чого позивач повторно звернувся до суду, вимагаючи продати квартиру і з виручених коштів компенсувати збитки. Суд виніс відповідне рішення, а якийсь оцінювач визначив вартість квартири в престижному районі Києва в 80 тис. грн.

На оперативно проведеному аукціоні квартиру купили за виставлену ціну треті особи (НЕ позивач). Потім результати торгів були оскаржені якоїсь панянкою в суді, але суд першої інстанції підтвердив законність проведення аукціону і правомочність його результатів. На підставі цього рішення були отримані нові правовстановлюючі документи, квартира розкрита, а речі Антона описані і вивезені на склад. При входженні рейдерів в квартиру були присутні держвиконавці і співробітники МВС, так що буква закону була дотримана. Що залишилися після виплати «боргу» сусідам знизу 20 тис. Грн були списані як судові витрати, витрати на проведення аукціону, залучення правоохоронців і працівників ДВС, а також як плата за зберігання речей колишнього господаря. У підсумку Антон залишився ще й винен компанії-власнику складу.

Всі спроби Антона повернути свою власність результату не принесли - колишні сусіди знизу, як з'явилися невідомо звідки, так і зникли в невідомому напрямку, продавши квартиру. Члени комісії, які підписали акт про «затоплення», також виявилися підставними особами. Нові ж власники вельми недвозначно показали намір відстоювати своє право «чесних покупців» усіма можливими способами.

У цій ситуацій є всі ознаки кримінального злочину, передбаченого ч.2 ст.190 Кримінального кодексу України (шахрайство, вчинене групою осіб). Так, акт про затоплення квартири сусідів був складений «підставними особами, що зникли в невідомому напрямку». Загадковим чином зникли і сусіди знизу, яких нібито затопив потерпілий. Слід зазначити, що відповідно до Закону України «Про житлово-комунальні послуги» під час несанкціонованого входження в квартиру для усунення наслідків аварії за відсутності її господаря повинні були бути присутніми не тільки представники ЖЕКу, але і представники органів внутрішніх справ, а також хтось з сусідів , про що повинен бути складений акт. У разі якщо Ви, а також всі члени Вашої родини протягом тривалого часу будете відсутні в своїй квартирі, слід повідомити про це ЖЕК. Тоді Вам, по-перше, не доведеться оплачувати комунальні послуги за час Вашої відсутності, а, по-друге, можливо, Ви забезпечите себе від настільки нахабної афери. Адже судові повістки, якщо знайти адресата в його квартирі не вдається, передаються через ЖЕК, де вже знають про Вашу тимчасову відсутність. Таким чином, суд може бути повідомлений і в засіданні буде оголошено перерву до Вашого приїзду. Звичайно, не у випадку, якщо працівники ЖЕКу заодно з аферистами. Потрібно сказати, що шахраї діяли досить розумно, перестрахувавшись і отримавши рішення суду про законність проведення торгів і правомочності їх результату. Так вони позбавили потерпілого можливості оскаржити результати торгів самому. Тому найбільш дієвий спосіб боротьби в даній ситуації - звернення до прокуратури з проханням порушити кримінальну справу за фактом шахрайства.

Ситуація четверта. Лазівки в законодавстві

Опис ситуації:

Віра і Євген, які проживають в квартирі батьків Євгена, отриманої 10 років тому в порядку черги, з жахом довідалися, що їх збираються виселяти. Причина - рішення суду про визнання незаконним видачі ордера. Нібито переважне право на цю квартиру мали не батьки, а треті особи, які і були незаконно обділені.

Про те, що справа розглядалася в суді і по ньому вже прийнято рішення, нинішні мешканці квартири дізналися від держвиконавців, які прийшли виселяти мешканців. Відповідач - райдержадміністрація, яку в суді представляв якийсь співробітник, нібито визнала свою провину і анулювала ордер. Більш того, виявляється, що це рішення суду вже пройшло стадію апеляційного оскарження, і було визнано законним.

В цьому випадку рейдери грамотно скористалися «лазівкою» в законодавстві: згідно п.4 ч.1 ст.680 ГК на вимоги власника або іншої особи визнати незаконним правовиц акт органу державної влади, органу влади Автономної республіки Крим або органу місцевого самоврядування, яким порушено його право власності або інше речове право (в даному випадку мова йде про речове право - право користування жилим приміщенням), не поширюється позовна давність.Тому, як не парадоксально, подібний позов може бути поданий і через 15, і через 20 років.

Найкращим превентивним заходом в даному випадку була б приватизація квартири.Однак і в описаній ситуації, можливо, не все втрачено для колишніх мешканців.Адже підстави для оскарження судового рішення є.Так, суд не залучив осіб, що проживали в квартирі на момент розгляду справи судом (наших потерпілих) в якості третіх осіб, адже рішення суду безпосередньо зачіпає їхні інтереси.

Ситуація четверта. Не провокуйте!

Короткий зміст:

Третина великої квартири була закладена в банк для отримання кредиту. Гроші своєчасно повернуті не були, банк виставив закладену нерухомість на продаж. Поки співвласники намагалися знайти джерела фінансування, щоб викупити лот, його придбав рейдер.

Після цього загарбник став максимально ускладнювати життя іншим власникам: спочатку спробував зайти в квартиру, спровокувавши господарів на необдумані дії. Зокрема, нинішні власники фізично не дозволили йому проникнути в приміщення, досить емоційно в непарламентських виразах висловившись про його право власності та особистих якостях. Це послужило сигналом до початку війни.

Перший крок рейдера - звернення до суду. Він вказав, що співвласники не дозволяють користуватися його майном. По-друге, став скрупульозно збирати інформацію про боргові зобов'язання своїх опонентів і перекуповувати борги.

Після чого, заручившись рішенням суду і підтримкою держвиконавців, увійшов в квартиру і почав вимагати виділення його частки. Він претендував на хол і одну з кімнат, щоб унеможливити перебування інших власників в квартирі. Рейдер погрожував закрити прохід через хол, і старим мешканцям довелося б робити новий вхід в приміщення, що дуже непросто, оскільки квартира розташована на дев'ятому поверсі ...

Коли ж рейдер пред'явив спантеличеним власникам неабияку кількість їхніх боргових розписок і непогашених векселів, а також змалював подальшу перспективу - звернення до суду з вимогою негайного погашення боргу і стягнення квартири за борги, мешканцям довелося погодитися на його умови. В результаті загарбник придбав частки двох інших співвласників за ціною в два рази нижче ринкової. Після чого швидко продав квартиру, заробивши на операції понад 300% чистого прибутку.

Учасники цієї ситуації самі спровокували атаки рейдерів. По-перше, вони допустили продаж частини квартири за борги. По-друге, перешкодили законному власнику увійти в приміщення. По-третє, допустили ситуацію, в якій їх борги були перекуплені рейдером. В даному випадку рейдер дійсно діяв в рамках закону.

Ситуація п'ята. "Захоплення" нерухомості орендарем

Короткий зміст:

Петро, власник двох квартир в Києві, вирішив підкріпити сімейний бюджет   (читай про планування сімейного бюджету) популярним способом: здати одну з них в оренду. Орендар - молода людина з провінції - знайшовся швидко. Договір був підписаний, наймач влаштувався в квартирі і справно платив обумовлену суму. Однак через деякий час платежі стали вкрай нерегулярними. Зачекавши деякий час, Петро вирішив позбутися від недисциплінованого мешканця. Однак тут на нього чекав неприємний сюрприз: звільнити квартиру орендар відмовився. Власнику довелося звертатися до суду з позовом про розірвання договору оренди та про виселення наймача.

Поки справа розглядалася в суді, орендар встиг одружитися. Більш того, молода дружина в'їхала в квартиру вже з тримісячною дитиною. Про що відповідач і заявив в суді, вказуючи на неможливість виселення з квартири неповнолітньої дитини. Більш того, після декількох розмов на підвищених тонах між Петром і наймачем останній звернувся до суду, вимагаючи обмежити доступ власника квартири в його житло: мовляв, крики і скандали негативно позначаються на здоров'ї дитини.

На цьому рейдер не зупинився. Він звернувся в прокуратуру з проханням порушити кримінальну справу проти Петра, оскільки його поведінка завдає непоправної шкоди немовляті і матері-годувальниці. Після кількох розмов зі слідчим Петро був змушений відмовитися від подальших спроб тиску на орендаря і перейти до спілкування через посередника.

У підсумку на найближчі 16 років (до повноліття дитини) гість столиці забезпечений житлом, більш того, за фіксованою і порівняно невелику плату, яку ще не факт, що власник буде отримувати. Адже ніяких важелів впливу на наймача у Петра немає - будь-які його дії можуть трактуватися як завдання шкоди здоров'ю дитини ...

Розглянемо цей випадок. По-перше, незрозумілий факт несподіваного для орендодавця появи молодої дружини з дитиною. Адже відповідно до ч.1 ст.817 ГК орендар має право вселити в займане приміщення інших осіб лише за згодою орендодавця.

По-друге, видається сумнівним факт неможливості виселення неповнолітньої особи, адже в даному випадку мова йде не про житлові, а про цивільно-правові відносини. Отже, застосовуються норми не Житлового, а Цивільного кодексу. Так, наприклад, згідно з п.1 ч.2 ст.825 ЦК в разі невнесення орендарем плати за житло за 6 місяців, а при короткостроковому (на термін до одного року) наймі - за 2 місяці, орендодавець має право вимагати розірвати договір оренди житла в судовому порядку. Договір найму житла також може бути розірваний на вимогу орендодавця, в разі необхідності використання житла для проживання самого орендодавця і членів його сім'ї.У цьому випадку орендодавець повинен попередити орендаря не пізніше, ніж за два місяці до розірвання договору.Розірвання договору оренди житла веде до виселення орендаря і всіх осіб, які проживають з ним, на підставі рішення суду без надання їм іншого житла (ст.826 ЦК).

Договір оренди житла припиняється також із закінченням терміну, на який його було укладено.У разі довгострокової оренди (більше одного року) орендар має переважне право на укладення договору оренди на таких самих або інших умовах.Таку пропозицію орендодавець повинен зробити не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення терміну оренди, в іншому випадку договір вважається укладеним на тих же умовах і на той самий строк.

По-третє, вимога квартиронаймача обмежити доступ власника в житло, з нашої точки зору, є обмеженням у здійсненні права власності, що суперечить ст.321 ГК.

І вже зовсім абсурдним виглядає вимога орендаря порушити кримінальну справу проти орендодавця, поведінка якого нібито завдає шкоди дитині орендаря.

Таким чином, звернення до суду з вимогою про розірвання договору, виселення орендаря і стягнення з нього заборгованості буде найдієвішим способом.

Ситуація шоста. У житті як у бізнесі

Короткий зміст:

Микола кілька місяців тому придбав невелику земельну ділянку під Києвом. У присутності нотаріуса сторони розрахувалися, покупець отримав у власність шматочок батьківщини, а продавець - певну суму у твердій валюті.

Однак не минуло й місяця, як до місцевого суду звернулася якась жінка, що представилася дружиною продавця. Хоча офіційно їхній шлюб оформлений не був, вони вже тривалий час проживали разом і вели спільне господарство. Дружина стверджувала, що рішення про продаж чоловік брав без її відома і згоди, і просила розірвати договір купівлі-продажу землі. Суд, прислухавшись до її аргументів, визнав угоду недійсною і зобов'язав продавця повернути покупцеві отримані гроші.

Однак тут виникло відразу кілька проблем. По-перше, ринкова ціна землі за час процесу виросла майже на 50%, відповідно, співвідношення гроші / куплена земля змінилося не на користь Миколи. По-друге, для зменшення суми держмита та інших платежів сторони вказали в договорі суму, значно менше реальної. По-третє, продавець заявив, що гроші він вже витратив і необхідної сумою просто не має. Втім, він погоджувався сплачувати борг рівними частинами протягом кількох років.

Зараз Микола намагається домогтися в апеляційному суді скасування рішення суду першої інстанції і отримати свою землю за договором купівлі-продажу або стягнути її в якості погашення боргу.

Схема, використана рейдерами в цій історії є досить типовою не тільки для побутового рейдерства, а й для рейдерства щодо бізнес-інтересів.В даному випадку використовується положення сімейного законодавства про те, що подружжя розпоряджається майном, яке було ними нажито в шлюбі, за взаємною згодою.Для укладення одним із подружжя договору, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, згода іншого з подружжя має бути надана в письмовій формі і завірено нотаріально (ч.3 ст.65 Сімейного кодексу України).У разі якщо одна зі сторін такого договору перебуває в шлюбі, нотаріус зазвичай вимагає надати такий документ або забезпечити присутність другого з подружжя до укладення угоди.

В описаній ситуації продавець не перебував у зареєстрованому шлюбі, проте навіть в такому випадку, якщо чоловік і жінка проживають однією сім'єю, майно, набуте ними за час спільного проживання, належить їм на праві спільної сумісної власності і розпоряджаються вони їм за взаємною згодою. В такому випадку ні нотаріус, ні покупець не могли знати про існування подружжя. Тому є всі підстави говорити про те, що мав місце обман з боку продавця. Адже останній приховав існування обставин, які могли перешкоджати здійсненню угоди (абз.2 ч.1 ст.230 ЦК). В такому випадку договір повинен бути визнаний недійсним, а сторона, яка застосувала обман, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та заподіяну їй моральну шкоду (ч.2 ст.230 ЦК).Саме грунтуючись на цих нормах, ми б порадили потерпілому покупцеві будувати свою правову позицію в цій справі.

Ситуація сьома. Заперечуйте своє матеріальне право!

Короткий зміст:

Олександр придбав землю у вторинного власника, який раніше купив її у жителя одного з сіл під Києвом. Однак через деякий час Олександр з подивом виявив на своїй ділянці ознаки початку будівництва. Спроби з'ясувати, з якого дива на належній йому землі хтось щось будує, ні до чого не привели - будівельники просто посилалися на наказ начальства і відмовлялися говорити, хто їм дав розпорядження.

У сільраді, куди поспішив схвильований власник, з'ясувалося наступне: два місяці тому був ініційований великий судовий процес щодо законності виділення землі. В ході слухань ряд держактів, в тому числі і виданий колишньому господареві землі, яку купив Олександр, був визнаний недійсним. Ділянку отримав інший житель села, який без зволікання продав його великої будівельної компанії, яка викупила також ряд суміжних ділянок.

Зараз Олександр разом з кількома іншими відбулися власниками намагається відстояти своє право на землю. Втім, в даному випадку їх опонентом виступає будівельна компанія з великими лобістськими можливостями, тому добитися справедливості екс-власникам навряд чи вдасться.

У героя цієї історії теж є шанси домогтися справедливості. По-перше, договір купівлі-продажу землі, на підставі якого він володіє ділянкою землі, що не був оскаржений і визнаний недійсним в суді. Більш того, він взагалі не знав про судове слухання і не брав у ньому участі. По-друге, наш герой цілком може відстоювати свої права добросовісного набувача землі.

На наш погляд, судом було допущено грубе порушення матеріального права.Так, згідно з ч.2 ст.376 ЦК особа, яка вчинила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.Право власності в такому випадку може бути визнано за самозабудовником судом, але тільки за умови відведення земельної ділянки під уже збудоване приміщення (ч.3 ст.376 ЦК).

Як місцева рада могла відвести землю забудовнику, незрозуміло, адже право власності на ділянку вже належало іншій особі. Крім того, якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, що самовільно побудувала будинок на його земельній ділянці, майно підлягає знесенню самозабудовникам або за його рахунок.

На вимогу власника земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на самочинно збудоване майно, якщо це не порушує права третіх осіб.У цьому випадку особа, яка вчинила самочинне будівництво, має право на компенсацію своїх витрат на будівництво (ч.4,5,6 ст.376 ЦК).В описаній історії власник не тільки не давав своєї згоди на визнання права власності на нерухомість за самозабудовником, він взагалі нічого не знав про судовий розгляд, тобтознову було допущено порушення процесуальних норм.

Про головне

На закінчення хотілося б дати кілька порад читачам, які не хочуть опинитися в ситуації, подібній однієї з перерахованих. Якщо Ви маєте намір придбати землю, квартиру, будинок або іншу нерухомість, перш ніж укладати угоду постарайтеся зібрати якомога більше інформації про продавця, а також про саму ділянку. Незайвим буде звернутися за допомогою по супроводу угоди до юриста. Адже без спеціальних знань не завжди можна дати адекватну оцінку, наприклад, правовстановлюючим документам продавця. Ще краще, якщо нотаріуса, який буде засвідчувати договір, виберете Ви самі або порекомендує Ваш юрист. Придбавши нерухомість, максимально забезпечте себе від атак рейдерів: не залишайте надовго без нагляду порожню квартиру, обнесіть парканом земельну ділянку тощо. Якщо Ви все ж піддалися атакам рейдерів, дійте виключно залишаючись в рамках правового поля.

Горячие предложения

Кредиты на карту

более 30 онлайн-сервисов!

Ставка - от 0.01%

Срок - до 180 дней

Сумма - до 20 000 грн.

Документы - паспорт и код

ШвидкоГроші

Кредит за 30 минут

Сумма: от 600 до 10 000 грн.

Выдача: наличные или на карту

Возраст: от 18 до 60 лет

Документы: паспорт и ИНН





Корисні статті з даної тематики




© 2006—2019

ТОВ «Простобанк Консалтінг»

Код ЄДРПОУ: 35454764

Адреса: 02100, м. Київ, вул. Георгія Тороповського, 2, оф. 19

Телефон: +38 063 075 70 92

Email: info@prostobank.com