про твої фінанси

Кооперативна новобудова: покупка квартири в житлово-будівельному кооперативі

Prosto, в порівнянні з іншими схемами покупки житла в новобудові, вступити в житлово-будівельний кооператив (ЖБК). Головне - вибрати надійний кооператив, не забути врахувати всі ризики і звернути увагу на деякі важливі моменти. Про це, а також про переваги і недоліки ЖБК в Україні, дізнавався Prostobank.ua

Короткий зміст і посилання по темі

  1. Що таке житлово-будівельний кооператив
  2. Вибираємо кооператив
  3. Створюємо ЖБК
  4. Переваги кооперативної новобудови:
  5. Недоліки кооперативної новобудови:




Відео по темі

Loading...

Що таке житлово-будівельний кооператив

З усіх схем інвестування в будівництво житла житлово-будівельний кооператив (ЖБК) виглядає якщо не самою перевіреною, то, принаймні, звичною. «Житлово-будівельні кооперативи - явище для українського ринку аж ніяк не нове, адже така форма об'єднання громадян для будівництва житла існувала ще в СРСР», - розповідає Катерина Гутгарц, головний редактор порталу Prostopravo.com.ua .

ЖБК має ряд об'єктивних «плюсів». По-перше, досить проста і зрозуміла схема придбання житла, що будується. «Основна привабливість цієї схеми для населення в її відносній простоті, тоді як розібратися в складних схемах інвестування за допомогою випуску цільових облігацій, фондів фінансування будівництва простому українцеві часом не під силу», - коментує Катерина Гутгарц.

По-друге, члени ЖБК - «самі собі господарі», в тому сенсі, що можуть обходитися без послуг ЖЕКів і самостійно вирішувати питання з управління будинком. «Також до плюсів можна віднести можливість самоврядування членів кооперативу (мешканців). Однак цей плюс може стати і мінусом, якщо члени кооперативу не зможуть домовитися між собою з питань його діяльності. Більшість судових суперечок, в яких фігурують кооперативи, пов'язані саме з незгодою його членів з рішеннями і діяльністю правління », - попереджає юрист.

Ще один об'єктивний мінус полягає в тому, що ви не станете власником свого житла, поки не внесете повну вартість свого паю. «Слід пам'ятати, що член кооперативу стає власником квартири тільки після повної виплати свого паю. До цього він може володіти і користуватися житлом, але розпоряджатися їм може тільки з дозволу кооперативу », - пояснює Катерина Гутгарц.

Але і це не все: після сплати пайового внеску ви не станете власником житла, поки не зареєструєте своє право власності. «Оскільки право власності на нерухоме майно виникає з моменту його державної реєстрації, після виплати паю члену кооперативу потрібно буде ще зареєструвати право власності на нерухоме майно в Укрдержреєстрі», - коментує Катерина Гутгарц. А тому після сплати паю не бажано відкладати оформлення права власності «на потім».

 

Істотна відмінність кооперативного будинку від будинку, квартири в якому приватизовані, полягає в тому, що другий знаходиться у спільній власності мешканців, а кооперативний будинок залишається у власності ЖБК. «Після завершення будівництва кооператив залишається власником будівлі, яка продовжує числитися на його балансі, і прибудинкової території. В обов'язки кооперативу входить введення будівлі в експлуатацію, а також забезпечення проведення всіх комунікацій », - розповідає Катерина Гутгарц.

В цьому криється недолік: якщо кооператив «влізе в борги», і кредитори подадуть в суд, то стягнення можуть звернути на майно - будинок і ділянку. «Основний ризик в тому, що кооператив відповідає за своїми зобов'язаннями всім своїм майном (ст.27 ЗУ« Про кооперацію »). Тобто за зобов'язаннями кооперативу перед фінансовими установами, комунальними службами стягнення може бути звернено на все його майно », - пояснює юрист.

Ще одним ризиком можна вважати інвестування в житло до початку його будівництва. Кооператив має право «продавати» квартири навіть до початку будівництва, просто приймаючи пайові внески членів. З одного боку, для інвестора це несе високий ризик. З іншого боку, в кооперативі, який працює прозоро і згідно із законом, учасники можуть контролювати хід будівництва і вийти з кооперативу, якщо він їх не влаштовує. На відміну від покупки житла у забудовника, деякі з яких також «грішать» продажем ще не існуючого житла, але з набагато меншими можливостями контролю з боку покупців.

У будь-якому випадку, якщо ви інвестуєте в житло на початковому етапі будівництва, це несе для вас великий ризик того, що будинок так і не буде побудований. Так що незалежно від схеми придбання, потрібно звертати увагу на те, наскільки надійна компанія або кооператив веде будівництво.

Ще одним плюсом, який може привабити покупців кооперативних квартир, можна вважати їх ціну. Наприклад, в ЖБК « Власна квартира » ціни стартують від 10300 гривень за квадратний метр. У будинках ЖБК « Заміський будинок » в Києво-Святошинському районі Київської області - від 600 доларів за квадратний метр. А ЖБК « Домобуд » і зовсім обіцяє житло під Києвом (с. Петропавлівська Борщагівка) за цінами від 400 доларів за квадратний метр.

Правда, націлюючись на придбання дешевої «первинки» варто бути гранично уважним: як показує практика, низькими цінами нерідко намагаються привернути покупців «проблемні» забудовники. Тому перед вкладенням грошей обов'язково поцікавтеся у кооперативу дозвільною документацією на будівництво і актом на землю.

Вибираємо кооператив

Якщо вам сподобалося житло в кооперативній новобудові, і ви переконалися, що будівництво ведеться відповідно до закону і при наявності всієї дозвільної документації, то перед тим як вступати в кооператив, уважно вивчіть його статут. Перш за все, процедури вступу в члени кооперативу та виходу, права і обов'язки членів. Як вноситься пай: разово або частинами? Як і в які терміни кооператив буде повертати вам ваш внесок, якщо ви захочете з нього вийти?

Крім цього потрібно звернути увагу на те, як формуються і які повноваження мають органи управління ЖБК. Підійдіть до цього меркантильно. Чи може голова правління кооперативу без згоди мешканців, наприклад, встановити в будинку нову антену, за яку вам, в тому числі, доведеться платити? Наскільки легко (або складно) мешканцям поміняти правління, якщо вони не задоволені його роботою?

Практика показує, що невдало вибране правління кооперативного будинку може створити масу проблем мешканцям: починаючи від неякісних або зовсім не наданих послуг, закінчуючи величезними зайвими витратами і тарифами о неконтрольовано підвищуються. Уникнути цього простіше в тому випадку, якщо за статутом глава правління кооперативу приймає рішення не одноосібно, а спільно з правлінням. Бажано, щоб ця норма була прописана в статуті.

Крім цього, уточніть всі платежі, які вам доведеться внести. Крім власне паю (рівного вартості квартири) це можуть бути членські внески за участь в кооперативі, з яких буде фінансуватися його робота, цільові внески в різні фонди кооперативу.

Створюємо ЖБК

Якщо ж ви відчуваєте в собі сили і бажання, можна створити свій кооператив. Для цього вам потрібно об'єднатися з іншими сім'ями, охочими побудувати своє житло, і зареєструвати кооператив. А безпосередньо для початку будівництва потрібно отримати землю і найняти підрядників, які побудують будинок. «Засновником кооперативу може бути громадянин України, іноземець, або особа без громадянства, а також юридичні особи. Кількість членів кооперативу не може бути менше трьох. Спочатку майбутні кооператори повинні провести установчі збори, на яких приймається рішення про його створення. Далі кооперативу необхідно оформити землевідведення під будівництво і обслуговування житлового будинку і укласти договори підряду з організаціями, які здійснюватимуть будівництво і мають для цього відповідну ліцензію », - розповідає Катерина Гутгарц.

Основних складнощів тут, як бачимо, дві: отримання ділянки землі, а також той факт, що учасники кооперативу повинні самі шукати гроші на будівництво. З іншого боку, учасники кооперативу можуть самі контролювати цільове використання коштів, вибирати, які технології будуть використані при будівництві будинку.

Переваги кооперативної новобудови:

  • проста і досить зрозуміла схема придбання власності в споруджуваному будинку;
  • учасники кооперативу (інвестори в будівництво або власники квартир) мають можливість брати участь в управлінні будинком і відстоювати свої права;
  • найчастіше вартість житла нижче, ніж у компаній-забудовників.

Недоліки кооперативної новобудови:

  • покупець набуває право власності на квартиру тільки після повного внесення свого паю, а також реєстрації права власності;
  • можливі конфлікти і судові розгляди, якщо власники квартир (або інвестори в будівництво) не досягнуть згоди щодо будь-якого питання з управління будинком;
  • хоча квартири належать учасникам кооперативу, сам будинок належить ЖБК;
  • ЖБК відповідає за своїми зобов'язаннями всім своїм майном, у тому числі - самим будинком і землею під ним, якщо вона належить ЖБК;
  • учасники кооперативу в разі його ліквідації відповідають за його зобов'язаннями своїм паєм.При несумлінному або невмілому управлінні будинком (або ще будівництвом) і виникненні великих боргів у кооперативу, теоретично мешканці ризикують втратити квартир і вкладені гроші.

Думка

Катерина Гутгарц, головний редактор порталу Prostopravo.com.ua

На сьогоднішній день діяльність кооперативів регулюється Цивільним кодексом України, Законом України «Про кооперацію», Примірний статут ЖБК був затверджений ще Постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 року №186, норми якого вже багато в чому застаріли.

Відповідно до ЗУ «Про кооперацію» кооператив - це юридична особа, утворена фізичними та / або юридичними особами, що добровільно об'єдналися на основі членства для ведення спільної господарської та іншої діяльності з метою задоволення своїх економічних, соціальних та інших потреб на засадах самоврядування.

Житлово-будівельний кооператив організується з метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва багатоквартирного житлового будинку (будинків), а у випадках, передбачених законодавством, - одно - і двоквартирних житлових будинків садибного типу або багатоквартирного блокованого жилого будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу з допомогою банківського кредиту, а також для подальшої експлуатації і управління цим будинком (будинками) (п.1 Примірного статуту ЖБК).

ЖБК діє на підставі статуту, вищим органом управління кооперативом є загальні збори його членів, а виконавчим - правління, яке обирається цими ж зборами.

Перед прийняттям рішення про вступ до кооперативу слід, перш за все, уважно ознайомитися з його статутом. Звернути увагу на такі моменти, як вступ в члени кооперативу, права і обов'язки членів кооперативу, припинення членства, спадкування паю, органи управління кооперативом, їх повноваження і порядок формування. Кількість членів кооперативу має збігатися з кількістю споруджуваних квартир в багатоквартирному будинку.

Засновником кооперативу може бути громадянин України, іноземець, або особа без громадянства, а також юридичні особи. Кількість членів кооперативу не може бути менше 3. Рішення про створення кооперативу оформляється протоколом. Документом, який регулює діяльність кооперативу, є статут. Кооператив реєструється в порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців». Для реєстрації подається реєстраційна картка, протокол установчих зборів, два примірники статуту і документ про внесення плати за реєстрацію.

Горячие предложения

Кредиты на карту

более 30 онлайн-сервисов!

Ставка - от 0.01%

Срок - до 180 дней

Сумма - до 20 000 грн.

Документы - паспорт и код

кредиты на карту

первый кредит до 5000 грн. под 0%

Сумма: до 10 000 грн.

Cрок: до 30 дней

Возраст: от 18 до 65 лет

Документы: карта, паспорт и ИНН





Корисні статті з даної тематики




© 2006—2019

ТОВ «Простобанк Консалтінг»

Код ЄДРПОУ: 35454764

Адреса: 02100, м. Київ, вул. Георгія Тороповського, 2, оф. 19

Телефон: +38 063 075 70 92

Email: info@prostobank.com