про твої фінанси

Загальна власність на квартиру - як ділити?

Про купівлю і продаж нерухомості, що знаходиться у спільній власності, в матеріалі «Простобанк Консалтинг».


Короткий зміст і посилання по темі

  1. Загальна спільна власність: згода чоловіка обов'язкова
  2. Спільна часткова власність: не забудь запропонувати сусідові
  3. Можливі обхідні шляхи і їх витратність

Відео по темі


Перш за все, слід зазначити, що в цивільному праві виділяють спільну сумісну та спільну часткову власність. Спільною сумісною вважається власність без визначення часток кожного з власників. Типовий приклад - власність подружжя. Однак не тільки подружжя може бути спільними власниками. Майно, придбане в результаті спільної праці та за спільні кошти членами сім'ї, також вважається їх спільною сумісною власністю.

Спільною частковою вважається власність двох або більше осіб з визначенням частки кожного з них. Як правило, у спільну часткову власність з рівними частками передавалися квартири в результаті приватизації житла. Крім того, в Україні діє презумпція часткової власності: загальна власність вважається частковою, якщо законом або договором не встановлена спільна сумісна власність.

Загальна спільна власність: згода чоловіка обов'язкова

Співвласник майна, що перебуває у спільній сумісній власності, може розпорядитися спільним майном лише за згодою всіх інших власників. Якщо мова йде про угоду, яка підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, така згода повинна бути висловлена ​​письмово і завірена нотаріально. Перш за все, це стосується угод з нерухомістю.

Відсутність письмової згоди на укладення угоди співвласником може бути приводом для звернення до суду з позовом про визнання договору недійсним, тому покупцям потрібно бути напоготові, особливо коли мова йде про спільну сумісну власність подружжя. Адже згідно ст.60 Сімейного кодексу України (далі - СКУ) спільним вважається все майно, нажите подружжям під час шлюбу, незалежно від того, що один з них не мав самостійного доходу. Навіть особисте майно одного з подружжя може за рішенням суду бути визнано спільним, якщо буде доведено, що за час шлюбу воно значно збільшилося у своїй вартості за рахунок спільних витрат або витрат другого з подружжя (ч.1 ст.62 СКУ).

Режим спільної сумісної власності поширюється і на майно чоловіка і жінки, які проживають однією сім'єю, але без реєстрації шлюбу (ч.1 ст.74 СКУ). Навіть якщо шлюб був розірваний, спільна сумісна власність на майно, нажите в шлюбі, зберігається, якщо жоден з подружжя не пред'явив вимог про поділ майна. До вимог про поділ майна після розірвання шлюбу застосовується позовна давність у три роки. Однак термін обчислюється від дня, коли один із подружжя дізнався або міг дізнатися про порушення свого права власності. Тому на практиці зустрічаються випадки звернення до суду одного з колишнього подружжя з позовом про визнання недійсною угоди, укладеної через 5 і більше років після розлучення.

Підстрахуватися в таких випадках можна, спробувавши зібрати якнайповнішу інформацію про продавця. Зрештою, не зайвим буде поговорити з сусідами про сімейний стан потенційного відчужувача. І найголовніше: в договорі завжди слід вказувати реальну вартість, за якою отримується нерухомість. У такому випадку, якщо навіть угода буде визнана судом недійсною, покупець отримає назад всю заплачену суму.

Для того щоб продати власну частку в загальному спільному майні, необхідно спочатку виділити її в натурі. Єдиним винятком є ​​договір про відчуження одним із подружжя своєї частки на користь іншого, який може бути укладений без виділення цієї частки. Співвласники можуть укласти між собою договір про виділення в натурі частки в нерухомому майні. Такий договір повинен бути обов'язково нотаріально посвідчений. Якщо ж згоди між співвласниками немає, суперечка про виділення частки вирішується судом. При цьому вважається, що частки кожного із власників рівні.

Однак бувають і винятки. Так, суд може зменшити розмір частки одного з подружжя, якщо він не дбав про матеріальне забезпечення сім'ї, приховав, зіпсував або знищив спільне майно або використав його на шкоду інтересам сім'ї. Частка чоловіка або дружини у спільній власності може бути збільшена, якщо з ним або з нею залишаються проживати неповнолітні або непрацездатні діти і т.п.

Радимо почитати юридичні статті по темі:

Спільна часткова власність: не забудь запропонувати сусідові

Основні складності при продажі частини нерухомості, що знаходиться у спільній частковій власності, пов'язані з так званим «правом переважної купівлі», яке має співвласник. Мається на увазі, що в разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник даного майна має переважне перед іншими особами право придбати її за ціною, оголошеною для продажу і на інших рівних умовах (ч.1 ст.362 Цивільного Кодексу України).

Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про свій намір продати частку, вказавши при цьому ціну та інші умови, на яких він її продає. І тільки в разі, якщо інші співвласники відмовилися від свого права або не скористалися ним протягом одного місяця (а в разі відчуження рухомого майна - протягом 10 днів), продавець має право укласти договір з іншими особами. При цьому не має значення, якою часткою володіє особа: половиною або однією сотою. У будь-якому випадку він має переважне перед іншими особами право купити іншу частину власності.

Якщо співвласників кілька, і всі вони виявили бажання придбати іншу частину нерухомості, продавець має право вибрати покупця серед них. У разі порушення переважного права купівлі співвласник може звернутися до суду з вимогою про переведення на нього прав і обов'язків покупця. В такому випадку позивач зобов'язаний внести на депозит суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Можливі обхідні шляхи і їх витратність

На практиці продавці часто намагаються обійти вимоги закону. Найпростішим і дієвим є спосіб запропонувати співвласнику свідомо високу ціну, заплатити яку він не має можливості. Але в такому випадку, швидше за все, доведеться місяць чекати відповіді від розсердженого сусіда.

Якщо час «підтискає», як правило, намагаються знайти інші обхідні шляхи. Наприклад, укласти не договір купівлі-продажу, а договір дарування. Але, по-перше, якщо сторони договору не родичі, така угода буде виглядати підозріло, так що можуть виникнути проблеми з пошуком нотаріуса, який би її засвідчив. По-друге, обдарованому, який не є близьким родичем дарувальника, доведеться заплатити прибутковий податок в Україні. По-третє, існує великий ризик для покупця, адже факт передачі їм грошей ніде документально не зафіксовано. У разі визнання угоди недійсною, він ризикує залишитися і без нерухомості, і без грошей.

Іноді договір купівлі-продажу намагаються прикрити іншими договорами: наприклад, довічного утримання або ренти. У випадку з довічним утриманням існує ризик шахрайства з боку продавця. Такий договір може бути розірваний на вимогу відчужувача, якщо він вважатиме і доведе в суді, що набувач майна виконує свої обов'язки по догляду або забезпеченню відчужувача неналежним чином. В такому випадку, набувач позбудеться купленого майна. Факт передачі грошей знову-таки не зафіксовано, так що їх набувач теж не зможе повернути. А кошти, витрачені нібито на догляд за продавцем, поверненню не підлягають згідно із законом. Крім того, договір довічного утримання виглядає більш ніж підозріло, якщо продавець ще цілком працездатний.

Що стосується договору ренти, то основним мінусом є те, що одержувач ренти (тобто продавець) набуває право застави на передане під виплату ренти нерухоме майно. Крім того, відчужувати майно, передане нібито під виплату ренти, можна тільки за згодою того ж одержувача ренти.

Поширеним способом відчуження частки у спільній частковій власності є її передача покупцеві нібито за борги. Наприклад, продавець і покупець нерухомості укладають між собою договір позики. Продавець, звичайно, борг не віддає. Покупець звертається до суду з вимогою стягнути з «боржника» прострочену заборгованість, в результаті чого вони з продавцем укладають мирову угоду, за якою продавець передає покупцеві свою частку в об'єкті нерухомості в рахунок погашення боргу. Мирова угода затверджується ухвалою суду і є правовстановлюючим документом, який підлягає державній реєстрації.

Цей спосіб найбільш трудомісткий і пов'язаний з додатковими судовими процедурами. Крім того, співвласники, чиї права зачіпає подібне судове визначення, можуть його оскаржити в апеляційній інстанції, що також може ускладнити життя в більшій мірі покупцеві.

Як бачимо, від спроб обійти закон в разі продажу частки у праві спільної часткової власності найчастіше може постраждати покупець. Тому, намагаючись замаскувати договір купівлі-продажу частки в об'єкті нерухомості, варто ретельно зважити всі ризики. І головне, не забудьте проконсультуватися у юриста.



Хочете отримувати повідомлення на ваш email, коли ми опублікуємо нові статті?

також стежити за оновленнями сайту можна в Facebook Instagram Twitter Viber Telegram

Горячие предложения

UniGroup

Кредит под 1,5% в месяц. Под авто, квартиру, дом, нежилое помещение

Сумма: от 30 000 до 15 000 000 грн.

Срок: от 1 месяца до 10 лет

Без выписки и перерегистрации

Киев, Киевская обл. до 60 км

Кредитвест Банк

Депозит для фізичних осіб. 100% іноземний банк

Cума від 100 000 UAH, 3 000 USD/EUR

Термін від 1 місяця

Київ та область

Корисні статті з даної тематики

© 2015–2020

ТОВ «Простобанк Консалтинг»

Код ЄДРПОУ: 35454764

Адреса і телефон «Простобанк Консалтинг»

Email: info@prostobank.com