про твої фінанси

Ріелтор - як виявити чорного і гарного ріелтора

Про способи виявити професіонала ріелтора, якому можна довіряти, і потенційного шахрая (чорного ріелтора), який може обдурити, дізнавався Простобанк Консалтинг. Ми розповімо, скільки заробляють ріелтори, які мають обов'язки в процесі покупки, продажу і оренди нерухомості.

Короткий зміст і посилання по темі

  1. Хто такий ріелтор
  2. Поганий чи чорний ріелтор
  3. Хороший ріелтор при продажу квартири
  4. Хороший ріелтор при здачі квартири
  5. Де знайти хорошого ріелтора?
  6. Скільки коштують послуги ріелтора?
  7. Робота і обов'язки ріелтора при купівлі або продажу житла
  8. П'ять правил вибору хорошого ріелтора при купівлі-продажу житла

Відео по темі

Хто такий ріелтор

«Зараз ріелторами називають себе всі, хто не попадя. Ось людина залишилася без роботи і вирішила підробити, тому що у неї знайомі квартиру продають. І вона уже гордо називає себе ріелтором. Хіба можна довіряти таким людям безпеку угоди? »- ділиться своїм досвідом Марина Дубровська. Тому в першу чергу ріелтор повинен бути професіоналом, а для цього потрібно володіти великим обсягом знань

В теорії ріелтори-професіонали здійснюють досить широкий спектр послуг. Це і інформаційні послуги (надання клієнту інформації про всі можливі пропозиції на ринку нерухомості, показ об'єктів, домовленість з нотаріусом, надання транспорту і приміщення для переговорів); і консультації (знання всіх юридичних, технічних і економічних тонкощів, пов'язаних з об'єктами нерухомості, і надання клієнтам відповідних консультацій); і посередницькі операції; і торговельна діяльність.

Тому хороший ріелтор, як правило, не тільки добре орієнтується в психології, праві, юридичному проведенні операцій з нерухомістю, архітектурі, будівельній справі, оцінці технічного стану об'єктів нерухомості, майнових прав та бізнесу, а й має уявлення про управління об'єктами нерухомості, основи бухгалтерського обліку і оподаткування, розбирається в будівельних матеріалах, макро- і мікроекономіки, маркетингу ринку нерухомості, і володіє англійською мовою.

Це необхідний мінімум, який для клієнта залишається за кадром, він і забезпечує необхідну роботу, успіх якої і робить ріелтора хорошим. Крім цього мінімуму ріелтору необхідна ще моральність і порядність - інакше його клієнти будуть в небезпеці.

Поганий чи чорний ріелтор

Щоб не стати посібником для шахраїв, не будемо перераховувати всілякі ознаки і наслідки довіри чорному ріелтору. Зустрічаються просто недоліки в роботі фахівців. Бувають і випадки, коли шахраї оформляють різні незаконні справи і ховаються з грошима, залишаючи людей ні з чим. Щоб їх уникнути, потрібно завжди ретельно перевіряти посвідчення ріелтора і свідоцтво про реєстрацію фірми, бажано, щоб у фахівця ще був і страховий поліс професійної відповідальності. З тих же причин потрібно насторожитися, якщо ріелтор пропонує зустрітися не в офісі, а в кафе, або на будь-який інший нейтральній території.

Поганий ріелтор буде шукати або продавати квартиру рік або два - особливо, якщо ви підписали договір без точно зазначеного терміну надання варіантів квартир. Причому якщо ви вже попалися в цю пастку, то вам з неї вибратися буде дуже складно. Адже в тому ж підписаному договорі прописано вашу згоду на унікальне право з продажу вашої житлоплощі і вказані штрафні санкції за порушення договору. Те ж стосується ваших витрат на рекламу нерухомості - у разі, якщо ви її оплачуєте, потрібно чітко обумовити суму витрат і тривалість розміщення реклами.
Поганий ріелтор спеціально продає квартиру за завищеною ціною, а різницю додає до своїх відсотків. Ще він продає не ту квартиру, яку дивився покупець, або тримає «в кишені» родичів-спадкоємців, які можуть у вас свіжокуплену квартиру забрати. У будь-якому випадку, грамотний юрист може в деяких випадках виправити ситуацію. А ось ріелтор - який він після цього ріелтор?

Хороший ріелтор при продажу квартири

Найважливіше, що очікують від хорошого ріелтора - це перевірка всіх документів на квартиру, яку клієнт збирається купити. Важливо, щоб він знав, у чому саме потрібно перевіряти квартиру, де потрібно шукати ризики, а де вони малоймовірні. Він самостійно і юридично грамотно оформляє угоду, веде всі папери, отримує всі довідки. Хороший ріелтор консультує свого клієнта в питаннях законодавства і вирішує питання, які виникають з нерухомістю. Він розпитує дільничного про можливі нюанси. Він поспілкується і з сусідами - адже вони знають справжній стан речей, який не обов'язково відбився в документах.

Перевіривши безпеку квартири для покупця, і розповівши йому про те, що, де і як буде оформлятися, які при цьому можливі нюанси, хороший ріелтор розповість продавцеві про переваги і недоліки квартири, про те, що робить її дорожче, а що знижує її ціну.

Хороший ріелтор завжди працює на репутацію свого агентства або на свою репутацію, а не на кількість угод та відсотків. Якщо у нього така мотивація, то ніяких зловживань, наприклад, різних змов з продавцем, можна не боятися.

У хорошого ріелтора за плечима значний досвід роботи на ринку - він успішно використовує свій досвід для вирішення питань, що виникають під час продажу.

Головна прикмета хорошого ріелтора - це клієнт, який упевнений, що саме завдяки маклеру він придбав кращий варіант з тих, які шукав, причому на найвигідніших умовах.

Хороший ріелтор при здачі квартири

Хороший ріелтор ніколи не вступає в змову з орендодавцем - правда, за останній час така практика що мала місце ще кілька років тому сама поступово відходить в минуле. Самі клієнти очікують від ріелтора воістину всебічної розвиненості. «Ріелтор повинен бути хорошим психологом, щоб гарантувати сумісність орендаря і орендодавця», - вважає Євген Свірський, який користується послугами маклера вже більше чотирьох років.

Однак є і більш реальні вимоги. Хороший ріелтор не повинен обманювати або давати клієнту ту інформацію, в якій не впевнений. «Я говорив з багатьма ріелторами по телефону, при цьому на ноутбуці у мене була відкрита карта району. Я питав, скільки часу потрібно, щоб дійти від станції метро до тієї квартири, яку здають. Вони називали конкретну адресу квартири, тому я міг на мапі подивитися. Досить курйозно було, коли стверджували, що до метро хвилин 10 пішки, а по карті виходило хвилин 30. Я обурився, і потім мені вже пояснили, що виявляється, це на трамвайчику проїхати », - розповідає Євген. Часто буває, що ріелтори говорять, що є меблі, а їх насправді немає. Буває, що ведуть в панельний будинок, коли клієнти поставили чітку умову - щоб будинок був інший. На жаль, не всі маклери розуміють, що шкодять цим в першу чергу самі собі.

«Я з такими ріелторами більше намагаюся справи не мати, - розповідає Євген. - Якщо вони мене один раз в дрібниці обдурили, то, значить, і вдруге зможуть обдурити в чомусь більш серйозному. Та й той варіант, який вони мені пропонували, мені просто перестає підходити. Це марна трата часу: і ріелтора, і, на жаль, моя ».

Хороший ріелтор не просто прислухається до побажань клієнта і поважає його думку, а й враховує його потреби вже під час укладення договору. Втім, сьогодні ринок і так впевнено рухається в бік орендаря житла. «Коли ми знімали своє перше житло в 2001 році, ріелтор був на стороні орендодавця, і ми не могли внести свої зміни в договір, ріелтор наполягав на такому формулюванні, де враховувалися тільки інтереси орендодавця, - ділиться досвідом Марина Дубровська. - А наш останній договір носить нейтральний характер, і ріелтор внесла зміни, які ми просили - щоб орендодавець без узгодження не мав права з'являтися в квартирі і щоб всі побутові поломки ми оплачували з ним навпіл».

Де знайти хорошого ріелтора?

На жаль, варіант «по знайомству» не завжди допоможе. Справа в тому, що знайомі набагато частіше на ріелторів скаржаться, ніж когось рекомендують.

Якщо ви почали пошук ріелтора з реклами, то зверніть увагу на номер ліцензії фірми. Чим менше цифра, тим більше часу маклери працюють на ринку, і тим успішніше - адже ліцензію продовжують щороку, а тим що проштрафилися в кращому випадку вдається отримати ліцензію з новим номером. Можна звертати увагу і на місце розташування і сам офіс фірми, і на те, хто з вами розмовляє по телефону - диспетчер або сам маклер, і на розмір агентства, його штат, наявність ексклюзивної бази об'єктів, фото-каталогу і так далі. Великі агентства точно не зможуть обдурити вас і сховатися з грошима, але в силу розподілу елементів угоди по різним людям можуть випустити з уваги важливі деталі про вашу квартиру. Маленькі агентства можуть працювати виключно сумлінно, але не завжди у них стільки ж можливостей, скільки у великих. Зверніть увагу, що навіть в маленький фірмі має бути мінімум два юриста. Ріелтори-одинаки - найризикованіші з усіх видів маклерів.

Є один спосіб гарантувати для себе якість роботи ріелтора незалежно від того, у великій або маленькій компанії він працює - чітко прописати в договорі його відповідальність. Документ може називатися по-різному - «Договір на послуги» або «Договір доручення», і крім зобов'язань ріелтора перед клієнтом там потрібно прописати і його відповідальність при невиконанні зобов'язань.

Якщо ви скористалися порадами, наведеними вище, і все одно хочете уберегти себе від ризиків, можете застрахувати професійну відповідальність ріелторів і втрату права власності. При страхуванні відповідальності ріелторів страховка виплачується в тому випадку, якщо суд визнав винуватцем страхової події ріелтора. При страхуванні втрати права власності компанія-страховик відшкодовує вартість придбаного об'єкта в разі втрати прав власності з незалежних від покупця обставин.

Крім того, як би ви не довіряли ріелтору, обов'язково будьте присутніми при зборі документів, щоб упевнитися в їх справжності, передавайте гроші через банківську комірку і заздалегідь обговоріть з ріелтором всі можливі ускладнення.

Скільки коштують послуги ріелтора?

На щастя, ріелтори правильно відреагували на прихід кризи - вони розуміють, що їм краще здати декілька квартир за низькою ціною, ніж одну з високою, і тому не завищують ціни. Однак до сих пір існують певні перегини, особливо в тих випадках, коли мова йде про купівлю-продаж. «Ми зіткнулися з ріелтором при реалізації нерухомості для юридичної особи. Він називає комісію 3% від оціночної вартості об'єкта. І нічого, що вартість об'єкту, наприклад, 10 мільйонів доларів. А трудовитрати в даному випадку несумірні з вартістю послуг, на яку претендує ріелтор », - розповідає Марина Дубровська. Цю ситуацію з часом поправить криза, як вона і зробила це з розцінками на послуги ріелтора по оренді. А тим, хто хоче знайти хорошого ріелтора, слід пам'ятати, що занадто низька (1-2% від вартості нерухомості) і занадто висока ціна за послуги (більше 5%) - ознаки того, що потрібно ретельніше перевірити професіонала, з яким хочете працювати.

І найголовніше - справжній хороший ріелтор думає не про свої потенційні доходи, а про інтереси клієнта. Якщо ви можете сказати це про своїх ріелторів - значить, ви знайшли професіонала.

Робота і обов'язки ріелтора при купівлі або продажу житла

Приватний ріелтор VS агентство

Перше, що потрібно зробити, приступаючи до покупки або продажу житла - обдзвонити знайомих, які вже займалися вирішенням квартирного питання і зверталися до професіоналів. Ви можете почути про негативний досвід спілкування з ріелторами, і тоді будете знати, куди вам точно не слід звертатися.

З незалежним ріелтором відносини доведеться будувати на довірі і рекомендаціях. Найчастіше цей вибір виправданий, адже послуги приватного фахівця коштують, як правило, дешевше послуг агентств нерухомості , а зацікавленість в хороших відгуках і рекомендаціях у нього колосальна, адже від цього безпосередньо залежить його заробіток.

Якщо ваш вибір впаде на професійне агентство, майте на увазі, що в кожному з них є внутрішній так званий "чорний" список агентств-конкурентів із зіпсованою репутацією, з якими справи краще не мати. Таким чином, стаючи клієнтом великого агентства, ви можете розраховувати, що ваш ріелтор спочатку загляне в цю базу, і навряд чи буде працювати з колегами щоне мають довіри, які б вигідні об'єкти вони не представляли.

Менш же всього вигідно звертатися до кількох агентств відразу. Думка, що чим більше агентств продаватимуть вашу квартиру, тим швидше і вигідніше вона буде продана, помилкова. Уявіть ситуацію: ви звернулися в п'ять агентств і всім розповіли про параметри своєї квартири. І кожне агентство внесло ваше житло в загальну для всіх ріелторів базу. Що зроблять потенційні покупці або їх представники-ріелтори, побачивши в базі відразу п'ять однакових квартир? Правильно - почнуть торгуватися. І шанси збити ціну у них досить високі. Так само йдуть справи і при покупці квартири - звернувшись до кількох агентств одночасно, ви ризикуєте знайти житло дорожче, ніж розраховували.

Щоб убезпечити себе від такого розвитку подій, після відвідування декількох агентств необхідно укласти так званий ексклюзивний договір з одним обраним, нарешті, агентством і перед початком роботи або здати йому на відповідальне зберігання оригінали документів, якщо ви продаєте квартиру, або внести передоплату, якщо ви плануєте квартиру купити. Це нормальна практика. Якщо вам будуть продовжувати дзвонити з раніше відвіданих агентств - поінформуйте свого ріелтора, "розбиратися" з колегами в цьому випадку повинен буде він.

Якщо ви не знаєте реальні ціни на нерухомість і не можете самостійно оцінити квартиру що продається або купується, то, звертаючись в кілька компаній одночасно, ви в будь-якому випадку ризикуєте втратити в грошах.

Переговори з агентом

У разі вибору агентства нерухомості не поспішайте укладати договір. Почитайте відгуки в Інтернеті, знайдіть сайт, вивчіть контактну інформацію. Якщо вибираєте з декількох агентств, обійдіть всі, обговоріть умови роботи і вартість послуг в кожному. Не забувайте, робота всіх агентств коштує приблизно однаково, і якщо десь розцінки набагато дешевше, то, швидше за все, це виверт, щоб дістати вас, а в подальшому вам все одно доведеться доплачувати.

Один з вивертів - вам можуть в більш-менш обов'язковому порядку запропонувати оплатити якісь "додаткові витрати", наприклад, за прискорену реєстрацію або збір документів (отримання довідки з БТІ, наприклад). Іноді це необхідно для угоди, якщо квартиру треба продати або купити терміново, іноді - ні. Якщо квартира продавалася протягом останніх п'яти років, довідка з БТІ може взагалі не знадобитися, так як термін її дії ще не закінчився (він становить якраз п'ять років), і цілком можливо, що довідка до сих пір зберігається в реєстраційній палаті, в документах про попередню угоду. Але навіть якщо термінове оформлення документів у вашій угоді необхідно, то, не знаючи прийнятих на сьогодні розцінок, ви ризикуєте сильно за них переплатити.

Порада тут може бути одна: обговоріть заздалегідь всі додаткові витрати, які можуть виникнути в процесі покупки або продажу нерухомості. Крім перерахованих, це може бути платна реклама вашої квартири в ЗМІ, послуги банку, в якому будуть зберігатися гроші, складання договору купівлі-продажу і т. д.

Ще один важливий пункт контролю - ріелтор протилежної сторони угоди. Якщо ваші інтереси представляють професіонали - вони будуть взаємодіяти без вашої участі. Якщо ви все робите самостійно - будьте обережні, не забувайте, що ця людина представляє інтереси тільки свого клієнта і свої. В такому випадку також не зайве пошукати інформацію про агентство в Інтернеті, адже цим людям вам доведеться довіряти, а при покупці у них квартири як мінімум вносити аванс.

Підготовка до операції

Після обговорення з ріелтором його роботи візьміть проект договору додому, щоб в спокійній обстановці почитати папери, покажіть знайомому юристу незрозумілі пункти. Звичайно, виправляти договір за вашим бажанням навряд чи будуть, але пояснити незрозумілі моменти зобов'язані.

Особливу увагу зверніть на термін, на який укладається договір - він не повинен бути занадто великим. При купівлі або продажу цей термін становить в середньому близько двох місяців, при альтернативній операції - три-чотири місяці. Якщо ви купуєте квартиру, в договорі обов'язково повинні бути відображені ваші вимоги до нерухомості, що купується, якщо продаєте - ціна, нижче за яку квартира не може бути продана. Також з'ясуйте, чи повернуть вам передоплату в повному розмірі, якщо на якомусь етапі ви відмовитеся, з тих чи інших причин, від послуг агентства.

Попросіть ріелтора докладно інформувати вас про всі етапи його роботи, щоб бути в курсі того, що відбувається. Якщо ви продаєте квартиру, дізнайтеся, в яких ЗМІ будуть опубліковані оголошення про продаж. Так ви зможете контролювати, що інформація по квартирі вірна і ціна відповідає обговорюваній раніше або що оголошення більше не виходить, коли домовленості по квартирі вже досягнуті, а аванс внесений.

Іноді ріелтор завищує ціну квартири в оголошенні, щоб в подальшому була можливість для торгу, однак, цей момент, безумовно, повинен бути обговорений заздалегідь. Що стосується самого торгу, то робити це в обов'язковому порядку ваш ріелтор не повинен, однак, обумовити з ним це ви можете, зацікавивши вашого помічника матеріально. Наприклад, ви можете запропонувати йому якийсь відсоток від кожної зекономленої тисячі гривень при покупці квартири, і від кожної накинутої зверху тисячі до обумовленої суми за квартиру - при продажу.

Особливо "вузькі" місця

Доповідати вам про кожен свій крок ріелтор не повинен, але бути завжди в зоні доступу на телефоні - не тільки хороший тон, а й ознака професіоналізму. Що ж стосується зобов'язань, то інформувати вас фахівець повинен на наступних етапах своєї роботи:

  1. Вибір квартири . Ріелтор зобов'язаний поставити вас до відома, що приступив до пошуків необхідного варіанту. При цьому він не повинен повідомляти про всі, за тими чи іншими параметрами відповідні квартири. Його завдання - продивитись всі пропозиції на ринку, вибрати потрібні, відсіяти невідповідні, найчастіше, з юридичних аспектів або через необхідність мати справу з некоректними колегами з іншого боку. В середньому з 100 більш-менш придатних вам за параметрами квартир дійсно потрібних виявляється не більше 20-ти, які ріелтор і запропонує вам оглянути.
  2. Перегляд . Чим більше ви отримаєте від ріелтора питань про ваші уподобання, тим краще - допитливий професіонал заощадить вам масу часу і сил, а також грошей, якщо кількість безкоштовних показів обмежена договором з агентством. Не соромтеся докладно розповідати про свої уподобання і намагайтеся буквально залізти в кожен куточок квартири що переглядається. Закриті під якимось приводом двері повинні насторожити - домагайтеся від господарів повної відкритості та доступності. А ось від вираження емоцій краще утриматися - в цілях все тієї ж економії. "Зайва" радість на обличчі покупця навряд чи дозволить потім йому поторгуватися за ціною квартири.

Що стосується особистої присутності ріелтора на кожному перегляді, то це предмет усної домовленості і особистих інтересів сторін. Їздити з вами на всі об'єкти він не зобов'язаний.

Безпосередньо на перегляді документи на квартиру господарі або їх представники показувати вам не повинні, а ось під час внесення авансу - зобов'язані. Напередодні, на перегляді, будьте уважні до адреси квартири, запам'ятайте її, а краще - запишіть. Ніяких розбіжностей між корпусом будинку або номером квартири і даними оригінальних документів на обране житло бути не повинно (вам можуть показати квартиру поверхом вище або нижче), так як це привід надалі визнати угоду нікчемною.

  1. Аванс. Як правило, він є обов'язковим, що для непідготовлених покупців з регіонів іноді стає відкриттям і приводом для марної недовіри. Аванс за квартиру, який сьогодні становить близько 1-5% від вартості квартири (варіативно) - це підтвердження серйозних намірів учасників угоди, так як одна сторона платить "живі" гроші, інша - підписує авансовий договір із зазначенням своїх зобов'язань. Аванс, як правило, вноситься "готівкою", ріелтор при цьому повинен бути присутнім обов'язково, адже це ключовий момент. Іноді ріелтори самі вносять передоплату один одному, без присутності продавця та покупця, але тоді у них повинні бути довіреності від своїх клієнтів - не нотаріальні, в простій письмовій формі, бланки подібних довіреностей, як правило, є в усіх агентствах.

Перед підписанням документів про аванс уважно з ними ознайомтеся, перевірте, чи є у агентства довіреність від продавця квартири на прийняття від вас грошей. І не вносьте ніяких передоплат, поки не побачите оригінали правовстановлюючих документів на квартиру!

  1. Збір документів . У професійного ріелтора при звичайній угоді з купівлі квартири на підготовку до операції йде в середньому 3-10 днів (після того, як знайшли квартиру вже з пакетом документів). При продажу квартири збір документів може зайняти близько місяця. На цьому етапі вкрай необхідна докладна розмова про умови угоди, аж до дня отримання ключів - наприклад, у тому, коли ще до дати реєстрації договору купівлі-продажу квартири покупець може в'їхати в квартиру. І пам'ятайте: продавець може на будь-якому етапі угоди, до останнього дня реєстрації, відкликати договір, тому просити ключі "щоб почати робити ремонт" до отримання документів з реєстраційної палати передчасно.
  2. Угода. Напередодні попросіть у свого ріелтора проект договору купівлі-продажу, почитайте його уважно, складні моменти докладно обговоріть. Попросіть ще раз роз'яснити вам всі етапи майбутньої угоди - як відбуватимуться грошові розрахунки, раніше чи пізніше підписання договору купівлі-продажу, в який момент буде підписуватися договір, коли він буде зареєстрований, в який момент ви отримаєте ключі від квартири (якщо ви покупець) або гроші (якщо ви продавець) і т.д. Цей день найвідповідальніший для вас, ви повинні бути до нього готові на всі сто.

П'ять правил вибору хорошого ріелтора при купівлі-продажу житла

1. Знайдіть ріелтора за рекомендаціями друзів, краще - декількох

Високопрофесійний ріелтор зі стажем більше десяти років взагалі не шукає собі клієнтів. І навіть не чекає, скажімо, в офісі їх появи. Він переходить «з рук в руки», від одних клієнтів до інших - по знайомству, в порядку рекомендації. Про хороших ріелторів (а так само про особливо поганих ріелторів) в Києві неважко почути відразу кілька рекомендацій від різних людей. А тому з цього нехитрого способу пошук ріелтора можна і починати.

Однак обмежуватися рекомендаціями друзів, зрозуміло, було б дуже необачно.

2. Перше, що слід перевірити при особистій зустрічі з ріелтором - його документи як юридичної особи

У разі підприємства (з обмеженою відповідальністю або акціонерного) в статуті повинні бути прописані як один з видів діяльності: «інформаційно-посередницькі та консультаційні послуги при купівлі-продажу, оренді, обміну, даруванні нерухомості» (формулювання приблизне, може варіюватися, але слова « інформація »,« консультація »,« нерухомість »повинні бути присутніми). У разі приватного підприємця в свідоцтві про реєстрацію СПД можуть бути вписані тільки «інформаційно-посередницькі та консультаційні послуги». Тільки такий запис накладає на ріелтора відповідальність за надану вам інформацію.

До речі, ніякої іншої відповідальності, власне, ріелтор згідно із законом не несе. Закон про ріелторську діяльність після декількох слухань прийнятий не був і давно глибоко похований в парламенті . Відповідно, державне ліцензування цієї діяльності не введено (на щастя для ріелторів, бо ліцензії будуть коштувати багато тисяч гривень). Тому для законодавства такого поняття як «ріелторські послуги» не існує, а ріелтор лише надає інформацію, тільки за достовірність якої і може згідно із законом відповідати. Пошук і перевірка документів, забезпечення переглядів квартир, що становлять 99% роботи маклера, законом не контролюються поки ніяк.

При цьому за всіма формулюваннями нотаріально завірених угод несуть відповідальність тільки учасники угод (а за статтею 635 Цивільного Кодексу , навіть договір завдатку має бути нотаріально розглянутий як «попередній договір», хоча багато ріелторів задатки реєструють лише на бланках з печатками своїх фірм). І лише в разі порушення закону в формулюваннях відповідальність накладається і на нотаріусів. Але не на ріелторів, які в основних актах нотаріального посвідчення купівлі-продажу житла взагалі не фігурують.

3. Необхідно перевірити дані про ріелторське підприємство за місцем його реєстрації, зазначеним в його вже переглянутих (краще-скопійованих) вами документах

Для цього слід особисто відвідати районну адміністрацію вашого міста (в містах без районів - міську адміністрацію) і отримати у чиновників консультації: чи дійсно тут зареєстрований і чи не знято з реєстрації СПД (ТОВ, ВАТ, ЗАТ) ім'ярек (про це видається офіційна довідка). А в ідеалі і проконсультуватися: що про агентство говорять профільні чиновники, з якими представники агентства регулярно спілкуються.

4. Варто поцікавитися, чи входить «ваш» ріелтор в професійні асоціації

Звичайно ж, ріелтор (фірма) «у вільному польоті», яка не увійшла в існуючі об'єднання агентств, не є свідомо шахрайською. Однак і зникнути така фірма все-таки може легше, ніж фірма-член об'єднання (кожне з яких обирало свій склад, в тому числі, за принципом чесності і законослухняності). У Києві на даний момент існує чотири асоціації: два Київських Центри Нерухомості (КЦН) - «Професійна асоціація КЦН» і « Об'єднання фірм (агентств) КЦН », а також Союз фахівців з нерухомості Києва і Асоціація фахівців з нерухомості (ріелторів) України . Деякі фірми входять навіть в кілька асоціацій.

Слід також врахувати, що входження фірми в такий союз означає наявність єдиної бази даних квартир (будинків), що значно збільшує вибір, який ріелтор може вам запропонувати. Крім того, союзи в своєму розпорядженні мають власних юристів, приміщення для переговорів клієнтів і інші важливі для складних операцій зручності.

5. У разі малого стажу ріелтора - налагодьте контакт з його керівництвом

Багато радять орієнтуватися на ріелторів зі стажем більше п'яти років. Однак якби всі клієнти тільки так і робили, новим працівникам з таким стажем було б нізвідки взятися. Ефективніше буде наступна логіка: якщо ви спілкуєтеся з ріелтором, який не є директором агентства або його філії, і стаж якого невеликий - дізнайтеся координати його безпосередніх керівників, відвідайте їх офіс (за наявності такого), час від часу їм телефонуйте для повторного огляду нюансів, зазначених вам ріелтором. Підготовка будь-якої угоди купівлі-продажу житла пов'язана з такою кількістю дзвінків і візитів в інстанції, що зайвий контакт з керівництвом агентства навряд чи виявиться відчутним навантаженням. Якщо ж «над» молодим ріелтором не стоїть досвідчених колег, є сенс задуматися про пошук іншого агента.

Наявність хоча б «на горизонті» ріелтора зі стажем важлива ось для чого. Ріелтор не обмежується отриманням даних про житло лише в Бюро технічної інвентаризації (БТІ), як багатьом здається. Необхідна ще і перевірка правомочності документів по беруть участь в угоді квартирах (будинках) - що вимагає, в ідеалі, перегляду попередніх нотаріальних угод, якщо квартира після приватизації вже хоч раз продавалася. Потрібна перевірка і нотаріально оглянутих довіреностей (при їх наявності в угоді). Також ріелтор перевіряє дані ЖЕКів (плюс, щоб уникнути приховування продавцями заборгованості, дані Київенерго і Укртелекому) по цих об'єктах.

Однак якщо «енергетики» і «телефоністи» дають довідки по боргах будь-якої квартири кому завгодно, то паспортистки ЖЕКу аж ніяк не зобов'язані консультувати третіх осіб про кількість прописаних в квартирах громадян, їх прізвища та комунальні заборгованості. Тим більше нотаріуси не відкривають (і це строго) третім особам вчинені ними раніше угоди. Ось якщо приймуть закон про ріелторство, право на отримання такої інформації, можливо, у ріелторів з'явиться, як воно є у їхніх колег за кордоном - але поки ситуація зворотна.

Але право правом - а досвідчений пострадянський ріелтор, що довідався за десять років роботи держчиновників багатьох районів Києва, в тому числі паспортисток, всі потрібні офіційні довідки отримує по знайомству. Або, принаймні, впевнено і де потрібно використовує метод «шоколадок» і іншого цікавого спілкування з власниками необхідної інформації, попутно купуючи ці самі знайомства.

А будучи знайомим хоча б з одним нотаріусом, ріелтор може ініціювати отримання і від інших нотаріальних контор даних по операціях (таку інформацію нотаріус повинен за вимогою надати іншому нотаріусу). Подібним шляхом вирішуються і багато незначних (довідкових) нюансів державної опіки над житловими умовами неповнолітніх дітей при переселенні сімей з останніми - для чого ріелтору слід мати знайомства у відповідних відділах райадміністрацій.

Ріелтор-новачок, зрозуміло, такими зв'язками в десятках установ по всьому місту не має. Однак якщо його підстраховує великодосвідчений маклер, тоді можна довіритися і починаючому агенту.

Що стосується вартості послуг, то загальне правило полягає в тому, що вартість послуг усіх ріелторів що беруть участь в угоді становить 5% вартості угоди, і ця сума стягується з покупця. Правило це порушується вкрай рідко. Якщо угоду забезпечує два і більше маклерів (один або кілька працюють з продавцями квартири, ще один з покупцем), зазначені 5% вони ділять між собою (принципи розподілу у них можуть бути різні, але покупця це навряд чи може цікавити). Скажімо, для покупки квартири вартістю 70 тисяч доларів покупець повинен буде практично безсумнівно виплатити ріелторам не більше і не менше 3 500 доларів.

PS Наостанок зазначимо, що вибравши гідного ріелтора, особливо уважно варто вивчити формулювання договорів ексклюзивного обслуговування з ріелторською фірмою, якщо вам запропонують такий договір укласти. Адже якщо за правильністю нотаріальних договорів купівлі-продажу, застави, дарування стежать (і складають їх) самі нотаріуси, які вкрай ризикують в разі будь-якої помилки або підтасовування - то приватна домовленість між підприємством і громадянином гідна вельми пильної уваги з боку останнього.

 





Корисні статті з даної тематики