про твої фінанси

Житловий кредит від А до Я

Все про те, як взяти іпотечний кредит і успішно його погасити.

Короткий зміст і посилання по темі

  1. КРОК 1. Аналіз сімейного бюджету
  2. КРОК 2. Як розрахувати оптимальну суму житлового кредиту та оцінити власний рівень платоспроможності
  3. КРОК 3. Що потрібно знати, щоб правильно вибрати банк для отримання житлового кредиту
  4. КРОК 4. Збір пакету документів для отримання кредиту
  5. КРОК 5. Вибір способу погашення житлового кредиту
  6. КРОК 6. Пошук квартири і вибір банку для отримання кредиту
  7. КРОК 7. Відвідуємо банк і оформляємо документи
  8. Крок 8. Отримуємо житловий кредит
  9. КРОК 9. Рішення проблемних ситуацій при погашенні житлового кредиту
  10. Як показати банку неофіційні доходи
  11. Особливості кредитів на покупку житла на первинному ринку
  12. Рефінансування іпотечного кредиту.Коли це вигідно?

Відео по темі

КРОК 1. Аналіз сімейного бюджету

До початку будь-яких дій, пов'язаних з оформленням кредиту, важливо визначити, чи дозволяють ваші фінансові можливості звернутися в банк за кредитом і успішно його погасити.Тому потрібно вивчити свої щомісячні витрати і доходи, щоб реально оцінити сили, тим більше що зробити це все одно доведеться в банку при заповненні документів на отримання кредиту.Цілком можливо, що після аналізу сімейного бюджету з ідеєю про придбання житла варто почекати.

Детальне вивчення фінансових можливостей дозволяє позичальникові спрогнозувати суму кредиту, яку може надати банк, і зменшити ризик відмови через низький рівень платоспроможності.

На підставі кількох анкет позичальників українських банків, ми вивели оптимальну схему, по якій потрібно рахувати свій сімейний бюджет (див. Таблицю 1).

Пропонуємо скласти три варіанти бюджету:

  1. Поточний - заснований на реальних щомісячних доходах та витратах.
  2. Песимістичний - він передбачає погіршення фінансового становища сім'ї (наприклад, підвищення плати за навчання дитини, збільшення витрат на обслуговування автомобіля, додаткові витрати на річний сімейний відпочинок і т.п.)
  3. Оптимістичний - коли позичальник очікує скорочення витрат або збільшення доходів (скажімо, в результаті підвищення по службі).

Приклад складання сімейного бюджету

Щомісячні ДОХОДИ СІМ'Ї, $

Варіанти сімейного бюджету

песимістичний

поточний

оптимістичний

Заробітня плата

500

500

560

Соціальні виплати (пенсії, допомога і т.п.)

   

Аліменти

   

Дивіденди по цінних паперах

   

Відсотки по депозитах

 

50

 

Авторські гонорари, стипендії тощо

   

Здача в оренду нерухомості

   

Інші доходи (заробітна плата за сумісництвом і ін.)

450

500

560

ВСЬОГО ДОХОДІВ

950

1050

1120

Щомісячні ВИТРАТИ СІМ'Ї, $

   

Комунальні платежі

45

40

40

Орендна плата за землю, нерухомість

   

Витрати на транспорт

45

40

40

Витрати на харчування

220

200

200

Витрати на одяг і т.п.

110

100

100

Плата за навчання

   

Витрати на утримання автомобіля

   

Витрати на відпочинок

55

50

50

Аліменти на дітей

   

Погашення раніше отриманих кредитів

   

Інші витрати

110

100

75

ВСЬОГО ВИТРАТ

585

530

505

Щомісячний прибуток сім'ї (доходи - витрати), $

365

520

615

Таким чином можна порахувати прибуток сім'ї (тобто різницю між щомісячними доходами і витратами) для всіх варіантів бюджету і визначити середнє арифметичне - суму, яку сім’я зможе безболісно «віддати».У нашому прикладі - це $ 500.

КРОК 2. Як розрахувати оптимальну суму житлового кредиту та оцінити власний рівень платоспроможності

Після того, як всі статті бюджету пораховані, цілком логічно, що можна порахувати сімейний прибуток, тобторізницю між щомісячними доходами і витратами.В результаті Ви розрахували суму, яку Ваша сім'я зможе безболісно виділяти на погашення майбутнього житлового кредиту.Однак іпотечна арифметика ще не закінчилася.Виходячи з тієї суми, яку Ваша сім'я буде готова безболісно віддавати банку, ми радимо розрахувати ту суму кредиту, на яку Ви можете розраховувати, маючи таке сальдо сімейного бюджету (різниця між доходами і витратами).Для розрахунку суми майбутнього кредиту ми рекомендуємо скористатися наступною формулою:

Сума майбутнього кредиту = Платіж по обслуговуванню кредиту * Термін кредиту
Коефіцієнт подорожчання кредиту

де,

Платіж по обслуговуванню кредиту - це середня сума грошових коштів, яку може виділяти Ваша сім'я на обслуговування кредиту.

Термін кредиту - термін, на який українські банки надають іпотечні кредити.

Коефіцієнт подорожчання кредиту - показник, який показує розмір переплати за користування кредитом.
Дана формула дозволяє розрахувати кредит на квартиру (в залежності від терміну кредиту), який Ви зможете взяти в банку, і при цьому у Вас буде достатньо коштів для погашення тіла кредиту і відсотків по ньому, виходячи з розміру платежу по обслуговуванню кредиту, який ми розрахували на першому кроці.
Для того щоб ефективно користуватися цією формулою в домашніх умовах ми докладаємо до неї наступну таблицю:
Розмір коефіцієнта подорожчання кредиту при різних умовах кредитування

Термін кредиту

Процентні ставки за іпотечним кредитом *

10%

11%

12%

13%

14%

15%

16%

17%

18%

19%

5 років = 60 міс.

1,25

1,28

1,31

1,33

1,36

1,38

1,41

1,43

1,46

1,48

10 років = 120 міс.

1,50

1,55

1,61

1,66

1,71

1,76

1,81

1,86

1,91

1,96

15 років = 180 міс.

1,75

1,83

1,91

1,95

2,06

2,13

2,21

2,28

2,36

2,43

20 років = 240 міс.

2,00

2,10

2,21

2,31

2,41

2,51

2,61

2,71

2,81

2,91

* В даному випадку ми використовували тільки номінальну процентну ставку по кредиту, без урахування щомісячної комісії.Про те, як розрахувати розмір реальної процентної ставки з урахуванням всіх комісій читайте нижче.

Приклад розрахунку майбутньої суми іпотечного кредиту:

Платіж по обслуговуванню кредиту (різниця між доходами і витратами сім'ї) - 500 доларів США.

Процентна ставка по кредиту - 14% річних.

Сума майбутнього кредиту становитиме:

  • для кредиту, терміном 5 років - 500 * 60 / 1,36 = 22 000
  • для кредиту, терміном 10 років - 500 * 120 / 1,71 = 35 000
  • для кредиту, терміном 15 років - 500 * 180 / 2,06 = 44 000
  • для кредиту, терміном 20 років - 500 * 240 / 2,41 = 50 000

Після того як Ви розрахували розмір майбутнього кредиту, необхідно визначити оптимальні для Вашої сім'ї умови кредитування. Хоча, деякі банки і заявляють про те, що видають кредити під нульовий початковий внесок, реально отримати такі кредити досить проблематично (подвійна застава, наявність поручителів і т.п.), тому краще спочатку розраховувати на наявність початкового внеску для придбання житла в кредит. В середньому, розмір початкового внеску коливається від 10 до 30% від оціночної вартості квартири. Крім цього потрібно також врахувати одноразові витрати, які Вам доведеться понести як при покупці самої квартири, так і при оформленні кредиту (див. нижче).
Таким чином, для того, щоб розрахувати оптимальні умови кредитування необхідно знати:

  • вартість квартири, яку Ви хочете придбати в кредит;
  • суму готівкових коштів, яку Ви маєте в своєму розпорядженні на сьогоднішній день.
  • розмір платежу на обслуговування кредиту, який Ви можете собі дозволити
  • розміри і терміни майбутніх кредитів, які Ви можете реально погасити

Подальшу методику розрахунку ми продемонструємо за допомогою прикладу.
Приклад: Припустимо, що сім'я вирішила придбати двокімнатну квартиру вартістю 50 000 доларів США.Сума готівки, яку вона має в своєму розпорядженні на сьогоднішній день, складає - 15 000 дол.Розмір платежу на обслуговування кредиту - 500 дол.Можливі варіанти розмірів і термінів майбутніх кредитів були розраховані нами раніше (дивись попередній приклад)

Параметри іпотечної угоди

Розмір початкового внеску, від вартості квартири

10%

15%

20%

25%

1. Сума початкового внеску, дол.США

5000

7500

10000

12500

2. Розмір кредиту

45 000

42 500

40 000

37500

3. Залишок готівкових коштів після внесення початкового внеску, дол.США

10 000

7 500

5 000

2 500

4. Витрати на придбання квартири

 

- пенсійний фонд - 1% від вартості квартири

50 000 * 1% = 500

- державне мито - 1% від вартості квартири

50 000 * 1% = 500

- плата за ріелтерські послуги - в середньому 2,5% від вартості квартири

50 000 * 2,5% = 1 250

Витрати на оформлення кредиту:

    

одноразові комісії, страховка, плата нотаріусу та інші платежі - в середньому - 2% від суми кредиту

45 000 * 2% = 900

850

800

750

Всього додаткових витрат

3 150

3100

3050

3000

Залишок готівкових коштів після сплати всіх платежів

6 850

4400

1950

-500

термін кредитування

20

15

15

10

варіанти кредитування

1

2

3

4

При виборі оптимальних умов кредитування, бажано, щоб залишок грошових коштів складав 1500 - 3000 доларів США.Справа в тому, що, в даній методиці, ми використовуємо ринкову вартість квартири в якості бази для подальших розрахунків, однак перед наданням іпотечного кредиту, банки проводять свою власну оцінку нерухомості і визначають оціночну вартість житла, що купується.Як правило, оціночна вартість на 2-5% нижче, ніж ринкова.Оскільки банк розраховує суму кредиту від оціночної вартості, то виникає певна різниця, яку Вам треба буде покрити своїми грошима.Іншими словами розмір початкового внеску буде збільшено для Вас на ці 2-5%.

Як бачимо, для нашої сім'ї оптимальними умовами майбутнього кредиту є третій варіант: вартість квартири - 50 000 дол.США, розмір початкового внеску - 20%, сума кредиту - 40 000 дол.США і, відповідно термін кредитування - 15 років.При цьому розрахунковий запас міцності для непередбачених витрат становитиме близько 2000 доларів США.

КРОК 3. Що потрібно знати, щоб правильно вибрати банк для отримання житлового кредиту

Що ж, тепер, коли Ви чітко уявляєте, які оптимальні умови кредитування Вам потрібні, можна приступати до етапу вибору банку , який зможе їх надати. Але перш ніж Ви візьмете телефонну трубку і наберете номер банку, прочитайте кілька порад про те, як зробити Ваше дослідження максимально ефективним.
По-перше, Ви повинні знати, що при отриманні іпотечного кредиту, так само як і при будь-якому іншому, Ви будете повинні заплатити банку одноразову комісію.Найчастіше банки називають її, як «комісія за проведення розрахунків і перевірку документів по кредитній операції» або «комісія за оформлення кредитної справи».У більшості випадків банки розраховують одноразову комісію у вигляді процентного платежу від суми кредиту.Розмір такого платежу може варіюватися від 0,1% до 3%.Рідше використовуються фіксовані суми одноразової комісії (наприклад - 50, 100 доларів США).Одноразову комісію клієнт оплачує в момент підписання іпотечного договору і отримання кредиту.

Порада: зверніть особливу увагу на механізм розрахунку одноразової комісії.Справа в тому, що іноді банки можуть піти на невелике хитрування при розрахунку даної плати.Якщо до цього ми говорили, що одноразова комісія розраховується як певний відсоток від суми кредиту, то іноді вона може розраховуватися як відсоток від оціночної вартості квартири, зазначеної в іпотечному договорі.На практиці, зміна такого формулювання може істотно вплинути на Ваші витрати по кредиту.Судіть самі, коли Ви оплачуєте одноразову комісію, яка розраховується як відсоток від суми кредиту, то теоретично і практично Ви можете зменшити абсолютний розмір цієї комісії, шляхом збільшення початкового внеску на покупку квартири.У другому випадку, навіть теоретичне зменшення суми витрат неможливо, оскільки змінити оціночну вартість квартири, зафіксовану в договорі, Вам вже ніяк не вдасться.

По-друге, при виборі умов кредитування дуже важливо знати про наявність щомісячних комісій, які Ви повинні будете платити в процесі погашення кредиту.Як правило, індикатором їх існування є низький розмір процентної ставки (нижче ринкового), який пропонує банк своїм клієнтам.Але в той же час, в більшості випадків реальна процентна ставка, розрахована з урахуванням сум щомісячних комісій, на кілька відсотків навіть перевищує ринкову ставку по житловому кредитуванню.Механізм розрахунку реальної процентної ставки з урахуванням щомісячних комісій ми продемонструємо за допомогою наступного прикладу.

Приклад розрахунку реальної процентної ставки по кредиту:

Припустимо, що сума кредиту становить 20 000 доларів США, термін - 10 років, і позика погашається щомісячними рівномірними платежами строго за графіком.Для спрощення процедури розрахунку процентних витрат ми зробили припущення, що в одному місяці - 30 днів, а в році - 360 днів.

Варіанти умов кредитування з використанням щомісячної комісії від суми кредиту і фіксованої процентної ставки

Без комісії

Комісія,%

Сума комісійних витрат, дол.США

Процентна ставка по кредиту,%

Сума процентних витрат, дол.США

Всього витрат по обслуговуванню кредиту, дол.США

Процентна ставка, %

Сума процентних витрат, дол.США

1

2

3

4

5 (4 + 2)

6

7

0,1

2400

10

≈ 10085

≈ 12485

12,35

≈ 12450

0,12

2880

≈ 12965

12,8

≈ 12900

0,14

3360

≈ 13445

13,3

≈ 13400

0,16

3840

≈ 13925

13,8

≈ 13915

0,18

4320

≈ 14405

14,25

≈ 14370

0,2

4800

≈ 14885

14,75

≈ 14870

Порада: щомісячна комісія може розраховуватися не тільки від суми виданого кредиту.Цілком можливо, що в якості бази для розрахунку може використовуватися і розмір оціночної вартості квартири.Про «переваги» такого виду розрахунків ми вже говорили, коли обговорювали одноразові комісії.Також можливий і третій варіант - щомісячна комісія, яка розраховується від фактичної суми залишку по кредиту.З трьох видів комісії, даний вид є найбільш гуманним по відношенню до клієнта і не вигідним для банку.Практично це та ж сама процентна ставка, тільки завуальована під виглядом комісії.

Тепер, коли Ви знаєте про всі можливі камені іпотечної угоди, можна дзвонити в банки і дізнаватися умови кредитування.Для того щоб телефонне опитування було максимально повним і ефективним, ми пропонуємо Вам використовувати наступний сценарій питань, необхідних для з'ясування всіх нюансів іпотечного кредитування.

Питання банку про умови іпотеки:

  1. На які терміни можна отримати іпотечний кредит?
  2. Який мінімальний розмір початкового внеску?
  3. У яких валютах банк видає житлові кредити?
  4. Яка процентна ставка по кредиту (для різних валют)?Чи залежить процентна ставка від терміну кредиту?
  5. Яка комісія стягується при видачі кредиту (одноразова): фіксована сума, відсоток від суми кредиту, відсоток від оціночної вартості нерухомості?
  6. Яка комісія стягується при обслуговуванні кредиту (щомісячна): від суми кредиту, від оціночної вартості квартири, від залишку по кредиту?
  7. Які існують страхові платежі?Яка періодичність їх оплати: одноразово, щомісяця, щороку?Механізм розрахунку: фіксована сума, відсоток від суми кредиту, від залишку по кредиту?
  8. Які додаткові платежі можливі при оформленні та видачі кредиту (оплата послуг нотаріуса, оцінювача)?Як вони розраховуються: фіксовані суми, відсоток від суми кредиту, відсоток від оціночної вартості?
  9. Допускається дострокове погашення кредиту?Як розраховується розмір штрафних санкцій?

Порада: Найнадійнішим способом з'ясування всіх умов кредитування є відвідування банку і уважне ознайомлення з його тарифами і іпотечним договором.Найчастіше, банки розсіюють свої комісії за цими двома документами: в іпотечному договорі може зазначатися щомісячна або одноразова комісія, а в тарифах - фіксована плата за зняття або перерахування грошей з судного рахунку.

КРОК 4. Збір пакету документів для отримання кредиту

Як правило, банки вимагають стандартний пакет документів:

  • заяву на отримання кредиту (складається в банку);
  • анкета позичальника (складається в банку);
  • паспорт;
  • довідка про присвоєння ідентифікаційного номера;
  • довідка з місця роботи (форма №3), яка підтверджує посаду позичальника і нараховану заробітну плату за останні 6-12 місяців (в залежності від банку);

Якщо Ви приватний підприємець, тоді замість довідки з місця роботи, Ви повинні підготувати:

  • Свідоцтво про державну реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності фізичної особи;
  • Декларації про доходи за останні шість місяців;
  • Довідка із ДПАУ про відсутність заборгованості перед бюджетом.

Однак на цьому, в більшості випадків, збір документів не закінчується, і банки вимагають додаткові документи, які бажано теж підготувати і мати при собі під час відвідування банку:

  • додатковий документ, що засвідчує особу клієнта (наприклад, посвідчення водія, закордонний паспорт, військовий квиток, пр.)
  • свідоцтво про шлюб:
  • копія паспорта чоловіка / дружини;
  • копія довідки про присвоєння ідентифікаційного номера чоловіка / дружини;
  • довідка з місця роботи, чоловіка / дружини, яка підтверджує посаду позичальника і нараховану заробітну плату за останні 6-12 місяців - особливо це буде необхідно, якщо Вашої заробітної плати буде не достатньо для погашення кредиту;
  • документи, які підтверджують інші доходи позичальника;
  • копія трудової книжки (дружини (чоловіка));
  • довідка з психоневрологічного диспансеру.

Також не можна забувати і про пакет документів, який повинен надати в банк продавець квартири:

  • документи, які підтверджують право власності на квартиру (договір купівлі-продажу, договір міни, дарування, свідоцтво про приватизацію) і зареєстровані в БТІ.
  • довідка-характеристика БТІ,
  • довідка з ЖЕКу ф.3;
  • технічний паспорт на квартиру;
  • довідка з ЖЕКу про відсутність заборгованості по квартирній платі,
  • копії паспортів власників квартири та інші документи.

КРОК 5. Вибір способу погашення житлового кредиту

У вітчизняній банківській практиці поширені дві форми погашення іпотечних кредитів: ануїтет і «відсотки на залишок».Як правило, в своїх інформаційних і рекламних оголошеннях банки не завжди вказують точний спосіб погашення позики, в більшості випадків обмежуючись стандартним формулюванням - «погашення кредиту здійснюється рівними щомісячними платежами».Однак, поняття «рівності» при погашенні заборгованості перед банком можна трактувати по-різному.

Наприклад, якщо графік погашення розраховується за принципом «відсотки на залишок», то рівними будуть тільки платежі, які зменшують заборгованість по кредиту.У той час як безпосередньо самі щомісячні платежі клієнта, спрямовані на обслуговування позики, не будуть однаковими.Розмір кожного внеску коригується на суму відсотків, які підлягають обов'язковій оплаті.Правда, зі зменшенням основної заборгованості, сума нарахованих відсотків також скорочується, автоматично знижуючи розмір майбутніх платежів по кредиту.

Ануїтетна форма погашення кредиту не передбачає скорочення розмірів щомісячних платежів.Тут спостерігається протилежна ситуація - всі внески, що направляються на обслуговування позики, рівні між собою.Кожен щомісячний платіж автоматично включає в себе всі необхідні суми для покриття відсоткової і основний заборгованості.Від місяця до місяця змінюється тільки співвідношення між цими сумами, в той час як розмір самого внеску залишається статичним.Така стабільність в погашенні кредиту досягається завдяки спеціальній формулі, за допомогою якої банкіри підбирають такий розмір щомісячного платежу, що дозволяє позичальникам рівномірно планувати свої витрати на погашення тіла кредиту і відсотків по ньому протягом усього терміну користування позикою.Для обчислення розміру ануїтету необхідно знати суму, термін і процентну ставку майбутнього кредиту.

Переваги ануїтетної форми погашення житлового кредиту:

  • початкові платежі по кредиту, розраховані з використанням формули ануїтету, завжди менше, ніж аналогічні внески при звичайному погашенні заборгованості.А оскільки, як правило, позичальники, оформивши і отримавши кредит, перший час відчувають певні труднощі з наявністю вільних грошових коштів, то це один з ефективних способів зменшення розміру своїх майбутніх зобов'язань (особливо, якщо сума кредиту вимірюється в десятках тисяч доларів США).
  • знання розмірів всіх майбутніх платежів по кредиту дозволяє більш точно спланувати сімейний бюджет, а також уникнути різного роду несподіванок, які часто виникають в процесі стандартного погашення позики.Справа в тому, що, складаючи графік погашення кредиту за принципом «відсотки на залишок», банкіри вказують в графі щомісячний платіж тільки суму, яка повинна спрямовуватися на погашення тіла кредиту, наївно припускаючи, що клієнт пам'ятає про необхідність оплати нарахованих відсотків.Однак практика показує, що позичальники найчастіше забувають саме про ці платежі, і в день чергового погашення, приходять в банк тільки з сумою, вказаною в графіку.Природно, даної суми не вистачає для покриття всієї заборгованості, і позичальник в екстреному порядку повинен знайти додаткові кошти для своєчасного виконання своїх зобов'язань перед банком.

Недоліки ануїтетної форми погашення житлового кредиту:

  • сума витрат при класичній формі погашення кредиту менше, ніж при ануїтетній (див. Таблицю)
  • також незручна дана схема і для дострокового погашення кредиту.Припустимо, якщо позичальник буде гасити кредит випереджаючими темпами, то це тільки буде приводити до скорочення терміну кредиту, а сума, яку необхідно буде принести в банк в наступному місяці залишиться такою ж.З цього випливає, що в разі непередбачених проблем з грошима в одному з місяців, позичальникові не вдасться погасити тільки відсотки по кредиту на відміну від неануїтетної схеми.

Відсоток подорожчання ануїтету в порівнянні зі схемою «відсотки на залишок»

 

Процентна ставка, %

5 років

10 років

15 років

20 років

10

8,0 %

15 %

23 %

30 %

12

9,0 %

18 %

27 %

35 %

14

10,0 %

22 %

32 %

40 %

16

12,0 %

24 %

36 %

45 %

18

13,0 %

27 %

39 %

49 %

20

15,0 %

30 %

43 %

52 %

КРОК 6. Пошук квартири і вибір банку для отримання кредиту

Пошук квартири

Існує два варіанти пошуку квартири: через агентство і самостійно.Який варіант вибрати, повністю залежить від Вас.До факторів, що впливають на прийняття рішення, відносяться: наявність додаткових грошей на оплату послуг агентства, наявність вільного часу, ступінь інформованості про ринок нерухомості, знання юридичних тонкощів оформлення документів при купівлі нерухомості та інше.

Незалежно від того, яке рішення Ви приймете, давайте розглянемо деякі особливості обох варіантів.При цьому ми припускаємо, що Ви вже визначилися з основними параметрами квартири (район, поверх, кількість кімнат, площа, якість і ціна), а також встановили пріоритетність цих параметрів для себе.

  1. Пошук за допомогою послуг агентства.

Пошуки агентства почніть зі збору та аналізу інформації про даний ринок.Використовуйте різні джерела: журнали, газети, інформацію в Інтернет.Виберіть кілька агентств, випишіть їх телефони і починайте телефонувати.На думку експертів: "телефонне спілкування" дозволяє зробити попередні висновки про серйозність того чи іншого агентства: вітання офіс-менеджера, впевненість в голосі, уміння давати стислі лаконічні відповіді.Уже із цих нюансів Ви можете судити про рівень агентства.

В результаті попереднього відбору перед вами сформується список назв і адрес деяких агентств.Тепер необхідно запастися терпінням і відвідати кожне з них під приводом отримання консультації.При відвідуванні офісу агентства нерухомості постарайтеся ознайомитися з його документами: свідоцтво ПП, свідоцтво про членство в асоціації або союзі фахівців з нерухомості і т.п.Не забудьте дізнатися, чи є в штаті агентства професійний юрист (у юриста повинна бути ліцензія Мін'юсту на здійснення юридичної практики).Попросіть ознайомитися з договірною базою агентства.Тексти договорів повинні бути гранично зрозумілими.У договорах повинні бути вказані всі реквізити фірми.Документи повинні бути завірені печаткою агентства.Дізнайтеся вартість послуг.

При спілкуванні з фахівцями агентства задавайте якомога більше питань.Підготуйте їх заздалегідь і запишіть.Не залишайте питання, якщо на нього не отримано повну відповідь.Ви повинні отримувати вичерпні, точні, обґрунтовані відповіді, які спираються на закон і практичний досвід.Звичайно, людині не в темі дуже важко судити про правильність і обґрунтованість всіх відповідей.Тому, необхідно виконати все теж саме з усіма агентствами вашого списку.Все пізнається в порівнянні!Не лінуйтеся - це того варте!Після таких "походів" у вас визначаться агентства-лідери.Кому з них віддати перевагу - вирішувати вам...

  1. Самостійний пошук (економимо на посереднику)

Можливі методи пошуку: розміщення оголошень в газетах і журналах, розклеювання оголошень, розповсюдження листівок по поштових скриньках, моніторинг газет, журналів, Інтернет сайтів та інших можливих джерел знаходження інформації про квартиру що продається.

Якщо розміщуєте оголошення в газетах і журналах, звертайте увагу на регулярність їх виходу. Чим регулярніше виходить видання, тим краще. Розклеювання оголошення досить трудомістке заняття, тому рекомендуємо найняти розклеювача і періодично контролювати якість розклеювання. Непогано буде доповнити розклеювання розкиданням оголошень по поштових скриньках. Особливо це може бути ефективно, якщо Вас цікавить конкретний будинок або район.
Отже, квартира знайдена, що далі?Пора укладати з продавцем квартири договір завдатку.

Завдатком, з юридичної точки зору, вважається певна сума грошових коштів, яка видається однією з договірних сторін в рахунок належних з неї за договором платежів другій стороні в підтвердження укладення договору і в забезпечення його виконання.Якщо за невиконання договору відповідальною є сторона, яка дала завдаток, він залишається у другої сторони.Якщо за невиконання договору відповідальною є сторона, яка отримала завдаток, вона повинна сплатити другій стороні подвійну суму завдатку.Як правило, розмір завдатку становить 5 - 10% від вартості квартири.

Перед укладенням договору завдатку, обов'язково перевірте у продавця наявність правовстановлюючих документів на квартиру(приватизаційне свідоцтво, договір купівлі-продажу, договір дарування, договір міни, заповіт або ін. документи).

Сам договір завдатку не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, тому особливо важливо, щоб всі суттєві умови в договорі були враховані.До них відносяться:

  • точні ПІБ і паспортні дані сторін;
  • сума завдатку і загальна вартість квартири;
  • підтвердження продавця, що квартира не закладена, не перебуває в майновій суперечці, відсутні права третіх осіб;
  • наявність комунальних боргів і дати їх погашення;
  • дата укладення договору купівлі – продажу;
  • точна календарна дата виписки всіх прописаних осіб;
  • відповідальність сторін за невиконання договору та ін.

Звертаємо Вашу увагу, що укладення договору завдатку є дуже важливим етапом на шляху придбання квартири.Настійно рекомендуємо, щоб його оформленням займалися професіонали (юристи агентства або незалежні юристи).

Вибір банку

Вибирати банк і квартиру потрібно паралельно, оскільки підготовка документів на оформлення кредиту може зайняти від одного до декількох днів, а після внесення завдатку за житло та визначення остаточної дати укладення договору купівлі-продажу кожен день буде на вагу золота.

Своєрідним фільтром при виборі банку можуть послужити такі критерії:

  • максимальний термін кредитування;
  • розмір початкового внеску;
  • валюта кредиту (кредити в доларах США дешевше, ніж у гривні, однак більше схильні до валютного ризику в разі несподіваної девальвації гривні);
  • форма погашення (ануїтетна; тіло кредиту плюс відсотки)
  • наявність / відсутність штрафних санкцій в разі дострокового погашення.

Скориставшись інформацією « Іпотека на вторинне житло в Україні » або « Новобудови в кредит в Україні », можна проаналізувати пропозиції банків і вибрати найбільш вигідні умови.

КРОК 7. Відвідуємо банк і оформляємо документи

Тепер Ви практично повністю підготувалися, щоб здійснити перший візит в банк і оформити необхідні документи для отримання кредиту.

Перш ніж Ви підете в дорогу, зверніть увагу на ряд моментів.

  1. Рішення про надання кредиту може бути прийнято швидше, якщо Ви подасте документи в Центральний офіс банку, а не філію або відділення.Це пов'язано з тим, що, як правило, в філіях і відділеннях банків немає всіх необхідних служб, задіяних в процесі прийняття рішення про видачу кредиту (служба безпеки, юристи, оцінювачі), і документи відправляються на експертизу в Центральний офіс, де такі служби є .
  2. Перед візитом, передзвоніть в банк, уточніть умови кредитування, час і графік роботи банку, а також дізнайтеся ПІБ контактної особи, яка займається оформленням іпотечних кредитів.Зв'яжіться з Продавцем, домовтеся про зустріч в банку і нагадайте про пакет документів, який він повинен надати в банк.
  3. Плануйте, що візит в банк забере у Вас від 1 до 2-х годин часу.

Безпосередньо в банку, Вам запропонують заповнити два документи: заяву - анкету та заяву на отримання кредиту.В цілому їх заповнення займе у Вас 30 - 60 хвилин (в залежності від складності анкети).Поки Ви будете заповнювати анкету, кредитний фахівець зробить копії документів, які надали Ви і продавець квартири.

Після заповнення всіх документів і перевірки правильності їх заповнення кредитним фахівцем, ми рекомендуємо Вам ще раз уточнити всі умови кредитування.Оптимальним варіантом буде, якщо Вам вдасться взяти додому на ознайомлення бланки іпотечного договору і договору застави.Якщо кредитний фахівець відмовиться видати бланки договорів додому, запропонуйте йому варіант ознайомлення з документами безпосередньо в банку.Настійно радимо, не шкодуйте свого часу і уважно прочитайте договір.Переконайтеся в тому, що в договорах немає ніяких підводних каменів і умови кредитування повністю відповідають попереднім заявам банку.У разі не розуміння якихось пунктів договору, формулювань, пропозицій, сміливо уточнюйте їх у кредитного фахівця.Пам'ятайте, після відвідування банку, Ви повинні бути повністю впевнені, що вся процедура кредитування прозора і зрозуміла для Вас.

Після того, як ви оформили всі документи, Вам залишається тільки чекати.Зазвичай, на оформлення всіх внутрішніх документів (висновок служби безпеки, юристів, оформлення акту оцінки квартири і т.п.), а також проведення необхідних внутрішніх процедур, у банків йде від 3-х до 14 днів (залежить від конкретного банку).Протягом цього терміну, ми рекомендуємо Вам періодично передзвонювати в банк і цікавитися про стан справ.Практика показує, що одним візитом в банк обмежуються рідко, і, швидше за все, Вам буде необхідно принести в банк додаткові документи.Кредитні фахівці досить сильно завантажені, тому інформація про необхідність додаткових документів може потрапити до Вас не відразу.Не чекайте, коли черга дійде до Вас і Вам зателефонують.Телефонуйте самі.Це у ваших інтересах, особливо, якщо в договорі завдатку встановлена ​​точна дата оформлення договору купівлі - продажу на квартиру.

Крок 8. Отримуємо житловий кредит

Процедура отримання кредиту починається з ранку і може тривати від 3 до 6 годин.Під час оформлення угоди в банку повинні бути присутніми: Ви (далі по тексту - покупець), чоловік / дружина покупця, продавець, чоловік / дружина продавця, інші власники житла починаючи з 14-річного віку, нотаріус, представники банку (кредитний експерт і представник служби безпеки), представник страхової компанії, а також представник агентства (якщо Ви шукали квартиру через агентство).Склад учасників може змінюватися в залежності від процедурних особливостей кожного конкретного банку.

Як правило, процедура видачі кредиту в більшості випадків стандартна, відмінності можуть бути в послідовності і швидкості виконання окремих етапів.Для того щоб Ви були готові до даної процедури, коротко розглянемо ключові етапи видачі кредиту:

  1. Нотаріус оформляє відповідні виписки (довідки) про відсутність заборони відчуження об'єкта нерухомості і відсутності обтяження даного об'єкта нерухомості іпотекою (відсутність діючих реєстраційних записів в Держреєстрі іпотек та в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомості).
  2. Покупець оплачує держмито і збір до пенсійного фонду, а також всі комісії, необхідні для отримання кредиту.
  3. Покупець і Продавець підписують договір купівлі-продажу нерухомості, який нотаріус реєструє в Держреєстрі угод і оформляє відповідну виписку з реєстру.
  4. Договір купівлі-продажу реєструється в БТІ.Як правило, це робить співробітник банку.
  5. Покупець і представник банку в присутності нотаріуса підписують іпотечний договір, який реєструється нотаріусом у Держреєстрі іпотек та Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомості, з оформленням відповідних виписок із зазначених реєстрів.Витрати з нотаріального оформлення, реєстрації та оформлення виписок оплачуються Покупцем або банком, якщо дані витрати були враховані в комісіях, сплачених раніше покупцем.
  6. Покупець і представник страхової компанії підписують договір (и) страхування, передбачені процедурою кредитування банку.Покупець оплачує страховий платіж (и) відповідно до договору (ів) страхування.
  7. У касі банку Покупець сплачує Продавцеві повну вартість квартири що купується встановленої Договором купівлі-продажу.Покупцеві і продавцеві оформляються нотаріально завірені копії Договору купівлі-продажу.

КРОК 9. Рішення проблемних ситуацій при погашенні житлового кредиту

В процесі погашення, Ви можете зіткнутися з низкою труднощів!Розглянемо можливі шляхи їх вирішення.

Ситуація 1. У Вас виникли тимчасові фінансові труднощі, і Ви не можете вчасно погасити кредит.

У такій ситуації, найкраще відразу звернутися в банк з проханням про пролонгацію кредиту.Для цього Ви повинні звернутися безпосередньо в банк, написати заяву про пролонгацію кредиту (в більшості випадків використовується довільна форма) і розповісти кредитному фахівцеві про причини вимушеної пролонгації.Рішення про пролонгацію кредиту банк буде приймати від 3-х до 7 днів (залежить від банку).У разі позитивного рішення, Вам необхідно буде приїхати в банк і підписати додаткові угоди до іпотечного договору і договору застави.Будьте готові, що банк може трохи збільшити розмір процентної ставки за пролонгованим кредитом.

Ситуація 2. Ви не можете гасити кредит відповідно до встановлених термінів в графіку погашення.

Така ситуація може виникнути в тому випадку, якщо Вам виплачують заробітну плату пізніше, ніж потрібно внести платіж на погашення кредиту.Для вирішення даного питання, Вам також потрібно звернутися в банк, оформити заяву про внесення змін до графіку погашення (вказати причини).Оскільки банки зацікавлені, щоб всі позичальники гасили кредит вчасно відповідно до встановлених графіків, банк піде Вам на зустріч і переробить графік погашення на зручний для Вас.

Ситуація 3. Банк надіслав попередження про підвищення процентної ставки по кредиту, яка Вас не влаштовує.

В принципі, такі ситуації трапляються рідко, проте випадки були.Ваші дії можуть бути наступними:

  • нічого не робити.Тоді банк автоматично підніме процентну ставку і запропонує Вам укласти додаткову угоду до іпотечного договору;
  • повністю погасити кредит.Якщо до кінця терміну погашення кредиту залишилося небагато, краще позичити залишкову суму і закрити повністю кредит, ніж платити додаткові відсотки.
  • перекредитуватися в іншому банку ( рефінансування ).Цей варіант дій буде корисний і в ситуації, коли на ринку спостерігається зниження процентних ставок по іпотечному кредитуванню, а Ви взяли кредит за вищою відсотковою ставкою і хочете зменшити свої процентні витрати по кредиту.Для оформлення заявки на рефінансування до стандартного пакету документів на отримання позики вам доведеться додати оригінали вже наявного у вас кредитного договору та відповідного договору застави, а також довідку з банку про стан і розмір кредитної заборгованості.Однак перш ніж прийняти рішення про рефінансування Вашого кредиту, добре все прорахуйте.Справа в тому, що при здійснення рефінансування, Ви будете нести всі витрати, пов'язані з оформленням звичайного кредиту: комісії, плата нотаріусу, додаткові страхові платежі і т.д.Цілком можливо, що після всіх розрахунків, Ви вирішите залишити все як є і платити збільшені відсотки по кредиту.

Як показати банку неофіційні доходи

Непідтверджений дохід може враховуватися банками з визначенням умов обліку таких доходів.Наприклад, непідтверджені доходи частково можуть враховуватися, якщо розмір початкового внеску позичальника перевищує половину вартості купованої в кредит нерухомості, а також якщо інформація про отримані доходи в анкеті-заяві на отримання кредиту не викликає сумнівів: діяльність позичальника повністю відповідає освіті, досвіду роботи, масштабом компанії-роботодавця, доходи співвідносяться зі сферою діяльності.

При аналізі платоспроможності позичальника банки можуть спиратися на його витрати, використовуючи так званий непрямий метод оцінки.В цьому випадку підтверджуючими документами будуть:

  • документально підтверджена кредитна історія позичальника: довідки з інших банків про погашення кредитної заборгованості, виписки з інших банків, що підтверджують здійснені платежі;
  • документи, що підтверджують придбання рухомого або нерухомого майна позичальником;
  • виписки з інших банків по поточних і депозитних рахунках позичальника;
  • документи, що підтверджують систематичні дискреційні (понад необхідні) витрати позичальника.

Особливості кредитів на покупку житла на первинному ринку

Якщо на стару, що вже "існує в природі", квартиру можна знайти кредит в банках і без початкового внеску, то з "первинкою" цей номер не пройде. Без авансу вам можуть видати позику тільки за умови додаткової застави (це може бути інша нерухомість, земля , автомобіль, права на вклади в банках). По-друге, ви не зможете отримати кредит "під зелений паркан", тобто на квартиру в будинку, що знаходиться в початковій стадії зведення. Щоб забезпечити себе від ризиків незавершення будівництва, банки дають позики лише після 30-70% готовності новобудови. Виняток може бути, якщо сам банк-кредитор жорстко контролює будівництво, будучи управителем фонду фінансування будівництва. Тоді вам можуть дати гроші на житло в новобудові відразу після того, як на неї отримані всі дозвільні документи і роботи на об'єкті почалися.

Як перевірити забудовника

  1. Головна "грамота" будь-якої будівельної компанії - ліцензія Мінбуду, оформлена на бланку суворої звітності, з голограмою і підписана міністром або його замом.Зверніть увагу на термін дії ліцензії: він не повинен минути до завершення ваших відносин з будкомпанією.
  2. Забудовник повинен показати вам рішення місцевого органу самоврядування про відведення земельної ділянки під будівництво.
  3. Компанія повинна пройти стадію архітектурно-планувального, інженерного затвердження проекту та отримати дозвіл на ведення будівництва.Вимагайте пред'явити позитивний висновок Служби української інвестиційної експертизи і дозвіл управління державного архітектурно-будівельного контролю.
  4. Зверніть увагу, щоб замовник уклав договори з підрядниками на будівництво (якщо сам замовник не має будівельних потужностей), перевірте відповідність реквізитів сторін в цьому документі.
  5. Вимагайте від будкомпанії показати протокол про проведення громадських слухань серед мешканців сусідніх з новобудовою будинків: там повинен бути "одобрямс" на ведення будівництва.

Рефінансування іпотечного кредиту.Коли це вигідно?

Рефінансування іпотечного кредиту дозволяє: зменшити щомісячний платіж шляхом зменшення процентної ставки і / або збільшення терміну кредиту, а також збільшити суму боргу шляхом так званої в народі «докредитовкиі» - при переведенні боргу новий кредитор, якщо дозволяє фінансовий стан клієнта, може видати додаткову суму кредиту під заставу все тієї ж нерухомості.

Коли це вигідно?

Основне, що потрібно знати про рефінансування, це:

1. Рефінансування іпотечного кредиту дозволяє:

  1. зменшити щомісячний платіж шляхом зменшення процентної ставки і / або збільшення терміну кредиту
  2. збільшити суму боргу шляхом так званої в народі «докредитовки» - при переведенні боргу новий кредитор, якщо дозволяє фінансовий стан клієнта, може видати додаткову суму кредиту під заставу все тієї ж нерухомості
  3. консолідувати борги - це відносно нове поняття для нашого ринку.
Що це таке?

Наприклад, у Вас є в банку «А» п'ятирічний іпотечний кредит в сумі 10000 дол.США під 16% річних, за яким Ви платите 244 дол.США за ануїтетною схемою, в заставі знаходиться однокімнатна квартира, поточна ринкова вартість якої становить 50000 дол.США.У банку «В» у Вас є трирічний кредит на покупку авто в сумі 8000 доларів США зі ставкою 13% річних, платіж становить 89 дол.США, заставою виступає той же автомобіль.У банку «С» у Вас є кредитна лінія 25000 грн.терміном на 1 рік зі ставкою 28% річних, по якій Ви вибрали максимальну суму і тепер платите 2413 грн.щомісяця.Таким чином, загальна сума виплат по всіх кредитах складе 816 доларів США (244 + 89 + 2413/5).

При рефінансуванні іпотечного боргу в банк «Х» на термін 10 років, під 12,5% річних, Ви можете отримати максимальну суму кредиту, яка становить 70% вартості житла, що дорівнює 35000 доларам США, з яких 23000 доларів США (10000 +8000 +25000/5) йдуть на погашення кредитів в банках А, В і С, а 12000 доларів США можуть бути видані за бажанням клієнта як збільшення суми боргу на власні потреби.При цьому загальна сума щомісячного платежу складе 513 доларів США, що в 1,5 рази менше в порівнянні з попередньою сумою виплат по всіх кредитах.До того ж Ви будете обслуговуватися в одному банку замість трьох.

І ще про доходи.За всю історію розвитку іпотечного кредитування в світі були напрацьовані певні коефіцієнти платоспроможності, які дозволяють безболісно виплачувати довгострокові борги.Вважається оптимальним виплата боргів на рівні 40-50% доходу на місяць.Відповідно при першій фінансової моделі для забезпечення комфортної виплати боргів дохід повинен був становити близько 1600 доларів США в місяць, а при другій фінансової моделі - 1000 доларів США в місяць.Якщо доходу більш ніж достатньо, то 600 доларів складуть непогану економію в сімейному бюджеті.

2. рефінансувати необхідно, коли:

  • не влаштовує обслуговування (постійні технічні проблеми з погашенням кредиту) у Вашому поточному банку
  • ставка за Вашим договором вищі за середньоринкові.На скільки?Універсальної відповіді тут немає.Я б рекомендувала порівнювати по щомісячному платежу (скільки я плачу зараз, і скільки я буду платити після рефінансування), при цьому не забудьте врахувати витрати на рефінансування (комісія за видачу нового кредитора, комісія за дострокове погашення старому кредитору плюс нотаріальні витрати).
  • рівень щомісячних виплат по поточному кредиту сильно обтяжує Ваш сімейний бюджет
  • Ви виявляєте, що умови Вашого кредитного договору аж ніяк не відповідають анонсованим раніше, наприклад, щомісячна комісія за погашення кредиту значно підвищує вартість кредиту,
  • Ви виявляєте, що після певної кількості сплачених платежів в рахунок погашення кредиту Ваша заборгованість перед банком збільшується.Таке буває, коли кредит прив'язаний до індексу, а індекс розраховується на основі даних, що визначаються кредитором, (наприклад, індекс зростання цін на троєщинському ринку),
  • Ви берете кредит в банку на дуже вигідних умовах (низький початковий внесок, низька процентна ставка і т.д.), а через певний час отримуєте поштою додаткову угоду з Вашим банком, яка збільшує ставку по Вашому кредитному договору (і добре, якщо таке підвищення складе 1-2 п.п.) з наступного місяця незалежно від того згодні Ви чи ні (іншими словами підпишите Ви додаткову угоду чи ні).

Як кредитор може перешкоджати клієнту рефінансуватися?

Дуже просто - не дати дозволу на наступну іпотеку, без якого практично неможливо оформити іпотечний кредит в новому банку.Така поведінка деяких учасників ринку - є не зовсім коректною по відношенню до споживача, оскільки обмежує право вибору громадянина, гарантованого Основним Законом країни - Конституцією.





Корисні статті з даної тематики

© 2006—2019

ТОВ «Простобанк Консалтінг»

Код ЄДРПОУ: 35454764

Адреса: 02100, м. Київ, вул. Георгія Тороповського, 2, оф. 19

Телефон: +38 063 075 70 92

Email: info@prostobank.com