про твої фінанси

Купуємо землю в кредит: три способи отримати позику на ділянку

Prosto прекрасно побудувати власний будинок за містом. Правда, тим, хто вирішить купити ділянку для майбутнього притулку в кредит, доведеться переплатити не менше третини його вартості. Як і де можна взяти кредит на придбання землі, яка ціна землі, і у скільки така позика обійдеться в Україні, дізнавався Prostobank.ua

Короткий зміст і посилання по темі

  1. Скільки коштує земля
  2. Оренда землі з подальшим викупом
  3. Рента землі
  4. Банківський кредит на покупку земельної ділянки
  5. На закінчення
  6. Думка експертів

Відео по темі

Скільки коштує земля

Ціни земельних ділянок можуть відрізнятися багаторазово: за одну і ту ж суму можна купити одну ділянку цілком або тільки одну сотку землі іншої ділянки - навіть при однаковій їх віддаленості від Києва.

Справа в тому, що крім віддаленості від столиці, обласного центру або від великих населених пунктів ціна земельної ділянки залежить від безлічі факторів:

  • розташування ділянки (в селі, в дачному кооперативі, в котеджному містечку або просто в полі);
  • наявність комунікацій (електрика, газ, вода, каналізація) на ділянці або поблизу;
  • цільове призначення (будівництво житлового будинку, ведення садівництва тощо);
  • наявність поблизу озера, річки, лісу;
  • наявність дороги (асфальт, гравій, грунт) і транспорту (автобуси, електричка) поблизу.

Prosto взяти кредит на покупку землі для перетворення її в дачну ділянку або заміський будинок не вийде - фінустанови не приймають таких заявок.Тим часом, вартість дачної ділянки поблизу будь-якого міста порівнянна з ціною квартири в тому ж місті.Чи є способи отримати земельну ділянку вже зараз прямо у держави і без великого капіталу?

Оренда землі з подальшим викупом

Вже багато років процвітає оренда землі, при якій щомісячні виплати зараховуються в рахунок вартості землі - а потім відбувається викуп ділянки за меншу або навіть символічну суму. До недавніх часів займалися цим, в основному, підприємці - від промисловців до засновників дачних котеджних містечок. Всі вони - люди і підприємства досить не бідні; їх змушує вдаватися до оренди не недолік капіталу, а особливості земельного законодавства.

Справа в тому, що якщо ви збираєтеся придбати ділянку державної або комунальної власності без будівель не з сільськогосподарськими цілями - то за існуючими законами ви повинні відвідати земельний аукціон. Через статтю 127 Земельного кодексу покупець, навіть маючи на руках чималі кошти, не може, доглянувши ділянку, зробити просту його покупку у влади, яка володіє землею. Закон вимагає «конкурентних умов» землепродажу, тобто публічних торгів - а це довга історія, яка веде, як мінімум, до значного подорожчання землі.

Єдині здорові «двері» в землекористування відкриваються, якщо на ділянці знаходяться будівлі покупця. Тоді, згідно із законом, власник споруди може викупити землю навколо неї без аукціону. Через це і стала масовою така практика - людина чи підприємство бере землю в оренду, будується на ній, а потім викуповує землю. При цьому договір оренди складається так, що щомісячні орендні виплати зараховуються як частина виплат вартості землі. Іншими словами, землевласник і покупець використовують тимчасовий кредит або розстрочку (до часу закінчення будівництва і вступу орендаря у права власника нерухомості) в завуальованій договірній формі. Додамо до цього й те, що згідно із законом «добросовісний орендар має переважне право покупки орендованого майна в разі його продажу».

З недавніх пір ця схема почала поширюватися і відносно простих громадян - фізичних осіб, що купують шляхом оренди з викупом невеликі ділянки в межах сіл і маленьких містечок. У цьому випадку покупець найчастіше робить орендні виплати не тільки до закінчення будівництва, але аж до повної виплати вартості землі. Після цього відбувається викуп землі за символічну 1 гривню або, наприклад, за ціну останньої щомісячної виплати. Тобто розстрочка стає повною.

Іншими словами, землевласник населеного пункту (а ним є сільрада або міськрада) ділить вартість ділянки землі на бажану кількість місяців оренди і пропонує цю вартість орендних виплат покупцеві. Зазвичай в цьому випадку загальна сума виплат перевищує заявлену вартість землі на 1-15% - що, погодьтеся, набагато гуманніше кредитних ставок будь-якого банку.

Про «лізинг»

Перевірити поширеність такої практики легко, ввівши в інтернет-пошукач слова «земля оренда викуп». Однак, вивчаючи знайдені оголошення, ви неодмінно натрапите на пропозицію деякими сільрадами належних їм земельних ділянок в «лізинг». Про що йде мова в таких оголошеннях?

Мова йде про все ту ж оренду з подальшим викупом за мінімальну обумовлену в договорі орендодавця і орендаря суму. Така схема дійсно мало чим відрізняється від класичного лізингу. Однак вживати це англійське слово з юридичної точки зору тут абсолютно неправомірно.

За словами Катерини Гутгарц, юриста адвокатського бюро «АБГ», «земля, інші природні об'єкти, а також цілісні майнові комплекси не можуть бути предметами лізингу. Винятків з цього правила нема ». Крім того, договір фінансового лізингу з погляду оподаткування прирівнюється до продажу об'єкта лізингу. Тим часом, будь-яка орендна схема до моменту викупу, безумовно, є саме орендою з відповідним оподаткуванням.

Чи можна купити землю під своєю будівлею в розстрочку?

Виникає законне питання: а чи не можна взяти землю в оренду на багато років, швидко відбудуватися і відразу ж після цього оформити покупку цієї землі з розстрочкою платежів що залишилися? Адже ніякої різниці для продавця землі немає: отримувати орендні виплати - або в тих же розмірах розстрочені платежі після продажу. До 2009 року відповідь була б негативною, але потім Кабмін затвердив Постанову №381 від 22.04.09 .

Тепер, відповідно до закону, можлива розстрочка покупки землі терміном до п'яти років з рівними виплатами не менше, ніж раз на три місяці. Кожна виплата держоргану-продавцю перераховується з індексом прогнозованої Держкомстатом інфляції в термін від моменту останньої виплати до моменту наступної. Прострочений більш ніж два місяці платіж є підставою для відмови продавця (сільради, міськради, обладміністрації) від розстрочки і вимоги негайної сплати повної вартості проданої землі. Нарешті, бажаючі придбати землю в розстрочку ще до укладення договору купівлі-продажу повинні перерахувати на певний рахунок Держказначейства аванс, визначений продавцем землі (за цей аванс держслужби зобов'язані найняти експертну оцінку земельної ділянки).

Проект землеустрою

За словами експертів, розраховувати купити без аукціону кілька гектарів, посилаючись на наявність нерухомості площею 10 квадратних метрів, було б наївно - хоча формально обмеження площі землі що викупається немає. Згідно із законодавством, орендар може викупити землю під самою будівлею і землю, «необхідну для обслуговування цієї нерухомості». Але як визначити, скільки землі потрібно для обслуговування? Закони цього не вказують.

Тому на практиці для благополучного здійснення викупу землі в кінці орендного терміну необхідно з самого початку, ще до будівництва, підготувати за допомогою організації або підприємця, що має відповідну ліцензію, проект землеустрою для відведення земельної ділянки. Проект повинен бути вміло розрахований на всю орендовану майбутнім покупцем площу.

В іншому випадку такий проект буде готуватися вже безпосередньо в ході підготовки договору викупу уповноваженими державою землевпорядниками і експертами (без проекту відведення купити землю не можна) - і покупцеві доведеться, м'яко кажучи, розраховувати на прихильність цих осіб. Адже вони матимуть повне право «відрізати» частину орендованої вами ділянки на підставі її «непотрібності» для обслуговування вашої будівлі. І тоді факт ваших численних орендних виплат за всю ділянку не дасть вам ніяких юридичних прав на відрізаний експертами «шматок».

Крім того, пам'ятайте, що будь-який проект землеустрою для землевідведення повинен бути узгоджений з місцевими органами: земельних ресурсів, природоохоронними, санітарно-епідеміологічними та охорони культурної спадщини.

Будьте уважні

Деякі орендарі, в тому числі великі підприємства, не змогли зробити остаточний викуп землі через елементарні юридичні помилки. Не подумайте, що мова йде про свідомі махінації юридично грамотного орендодавця. У переважній більшості випадків держоргани при підготовці акту викупу землі виявили помилки, вчинені саме орендодавцями сільській місцевості.

Так, згідно із законом, незабудованими і такими, що не мають господарського призначення землями (крім особливо цінних земель), в межах населених пунктів розпоряджаються сільські і міські ради, а за межами - обласні адміністрації (в Криму - Кабмін республіки). Проте, в населених пунктах часто орендодавцем намагається виступити не рада, а виконком. Справа в тому, що до 2001 року, коли був прийнятий чинний Земельний кодекс, такі повноваження могли бути делеговані виконавчій владі населеного пункту. Однак останні вісім років ця схема заборонена - і наслідки спроб її використання стали частим предметом судових позовів.

Набагато більш свідоме порушення сільські і міські власті роблять, передаючи в оренду під приватне будівництво прибережні водоохоронні зони (що заборонено законом) або заповідні та інші особливо цінні землі (якими розпоряджається тільки Кабмін). У таких ситуаціях, після виявлення порушення держорганами, договори оренди землі можуть бути визнані недійсними, а побудовані споруди знесені.

Нарешті, найпоширенішою помилкою, за словами експертів, є відсутність в договорі оренди землі хоча б однієї з так званих «істотних умов», які згідно до статті 15 Закону про оренду землі зобов'язані бути в такому договорі. Цими істотними умовами є визначення:

  • об'єкта оренди;
  • умов використання земельної ділянки;
  • цільового призначення земельної ділянки;
  • існуючі обмеження щодо використання земельної ділянки;
  • умов збереження стану природного комплексу земельної ділянки;
  • визначення сторони, яка несе ризики випадкового пошкодження або знищення природного комплексу земельної ділянки або її частини;
  • умов і термінів передачі земельної ділянки орендарю;
  • умов повернення земельної ділянки орендодавцеві;
  • терміну дії договору;
  • орендної плати з позначенням її: а) розміру, б) індексації, в) форм платежів, г) термінів платежів, д) порядку внесення платежів, е) перегляду плати, ж) відповідальності за несплату;
  • відповідальності сторін.

Відповідно до закону, «відсутність будь-якої з цих умов є правовою підставою для визнання договору оренди землі недійсним».

Рента землі

У оренди з викупом є і альтернатива - рента, що діє в Україні з 2003 року. За договором ренти одна сторона ( «одержувач ренти»), в даному випадку землевласник, передає іншій стороні ( «платнику ренти»), в даному випадку покупцеві землі, у власність майно. «Платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або іншим шляхом (передача речей, виконання робіт або надання послуг)», - говорить законодавство.

На відміну від оренди, при ренті відразу відбувається перехід права власності на землю покупцеві. За словами фахівців, для покупки землі це вкрай важливий психологічний нюанс, особливо для аграріїв. Землекористувач, усвідомлюючи, що земля вже належить йому на праві власності, набагато дбайливіше ставиться до неї, ніж орендар, який тільки має намір незабаром викупити землю.

З іншого боку, за договором ренти до завершення терміну рентних виплат платник ренти (покупець) не має права відчужувати (продавати, дарувати, здавати в оренду) земельну ділянку без згоди одержувача ренти, тобто колишнього землевласника. А значить, об'єкт ренти теоретично не є швидколіквідною інвестицією - його не так легко продати при необхідності термінового отримання грошей. Хоча практика підказує, що в цьому випадку з одержувачем ренти можна домовитися.

Також слід зазначити, що будь-які ризики пошкодження земельної ділянки не можуть бути правомірною причиною несплати ренти (втім, це важливо в основному для підприємців).

Теоретично одержувач ренти за земельну ділянку має право контролю стану природного комплексу дільниці аж до закінчення рентних виплат - однак на ділі в країнах, де рента давно поширена, цим правом не користуються і згадують про нього тільки при несподіваному розірванні рентного договору платником ренти.

Так ми підходимо до найважливішої відмінності ренти від оренди. Законодавство передбачає, що платник ренти (покупець) має право відмовитися від договору ренти в односторонньому порядку в будь-який час. Об'єкт ренти тоді просто повертається її колишньому власникові. При цьому попередні рентні виплати перестають давати їх платнику будь-які права перед одержувачем ренти - скільки б ви не платили по ренті, але якщо розірвали договір, то віддаєте об'єкт ренти безкоштовно.

Цей пункт «свободи відмови» дуже строго контролюється законом. Якщо договір ренти мав пункт про неможливість такої відмови, такий договір буде визнаний юридично недійсним з моменту його укладення. А ось одержувач ренти відмовитися від чинного договору і повернути собі об'єкт ренти фактично не може (за винятком рішень суду з особливо вагомих причин).

На думку експертів, рента дозволить потенційним землекористувачам застосовувати поширену на Заході схему - купувати землю у сільрад, міськрад і обладміністрацій в багаторічну ренту, володіти нею, а при переїздах, фінансових ускладненнях, або з інших причин просто розривати договори ренти, безкоштовно повертаючи землю колишньому власнику. У випадках таких розірвань, як показує західна практика, особливу важливість грають «істотні умови», які у договору ренти землі ті ж, що і у договору оренди землі (див. вище). Особливо тут будуть важливі пункти «умови використання», «обмеження використання» і «збереження стану природного комплексу» земельної ділянки. Мінімальне недотримання цих пунктів - привід для судового позову і присудження великих штрафів щодо платника ренти, що розриває договір і повертає землю з погіршеним природним комплексом колишньому власнику.

Банківський кредит на покупку земельної ділянки

Кредит під заставу самої землі

На сьогодні 11 банків видають кредити під заставу. Середня ефективна ставка складає 29,36% річних. Актуальні умови кредитування дивіться тут .

Кредит під заставу нерухомості - найпоширеніший спосіб зайняти на покупку землі.Природно, підійде такий варіант тільки тим, у кого є, що надати в заставу.

Заставна нерухомість за вартістю повинна в середньому вдвічі перевищувати суму кредиту. Якщо ви плануєте купити невелику ділянку за містом, то з цим проблем не буде. Можлива зворотна ситуація: якщо заставна нерухомість буде набагато дорожче землі що купується в кредит, то обов'язкове страхування застави серйозно підвищить вартість позики.

Наприклад, кредит на 270 тисяч гривень (еквівалент 10 тисяч доларів) терміном на три роки під середньоринкову ставку в 28,05% річних обійдеться позичальникові в 113 тисяч гривень або 42% переплати при аннуітетному погашенні, а щомісячний платіж при цьому складе трохи більше 11000 гривень.

Припустимо, що при цьому в якості застави позичальник надав квартиру вартістю, наприклад, 100 тисяч доларів (2,7 млн. гривень). При середньому по ринку тарифі по страхуванню предмета іпотеки в 0,3% його вартості на рік страховий платіж складе 8100 гривень на рік або 24 300 грн. за весь термін позики. В результаті сумарна переплата складе 137 300 гривень або вже 51% від суми кредиту.

Кредит під заставу авто

Якщо підходящої для застави нерухомості у вас немає, але є досить дорогий автомобіль - то можна оформити кредит під заставу транспортного засобу.

Середня реальна ставка по кредитах під заставу автомобіля в залежності від терміну становить 27-30% річних. Правда, позичальника чекають і додаткові витрати: страхування КАСКО автомобіля, зазвичай - 5-8% його вартості на рік.

Кредит без застави

На перший погляд, оформлення кредиту готівкою на покупку землі - невдалий крок. Адже реальні ставки по таких позиках в середньому вдвічі перевищують номінальну вартість кредитів під заставу нерухомості. Але в деяких випадках саме такий кредит може бути більш вигідний позичальникові. наприклад:

  • якщо кредит він збирається погашати з випередженням графіка, так що кінцева переплата буде мінімальна;
  • якщо позичальникові нічого надати в заставу;
  • якщо у власності у позичальника є нерухомість, але її вартість набагато перевищує суму кредиту, і страхування застави різко підвищить вартість позики.

Найбільш зручним такий кредит буде для тих покупців землі, хто планує зайняти у банку не більше 3-7 тисяч доларів: вибір кредитів готівкою на такі суми досить великий. Максимальні ж суми беззаставних позик досягають 300 тисяч гривень.

На закінчення

Як бачимо, при однаковому терміні кредиту в три роки найменшою буде переплата при покупці землі в кредит під заставу нерухомості - 42% від суми позики. Правда, з урахуванням страхування вона може збільшитися майже до 51%. А найбільше позичальник може переплатити за беззаставному кредиту - понад 100% від його суми. Але якщо зможе погасити кредит за один рік, то скоротить свою переплату.

При цьому крім переплати кожен з варіантів кредитування має свої особливості, які роблять його придатним для тієї чи іншої категорії позичальників.

Що ж стосується програм кредитування під заставу землі, то їх появи в найближчі роки експерти не очікують.

Думка експертів

Володимир Ященко, начальник відділу заставного кредитування департаменту кредитування і депозитів роздрібного бізнесу Першого Українського Міжнародного Банку

Процес оформлення землі у власність досить тривалий і поетапний. Після самої угоди купівлі-продажу клієнт не відразу стає власником. І для того, щоб з юридичної точки зору банк був захищений і отримав заставу, необхідно поетапно контролювати цю угоду. Вона досить складна і існує маса нюансів, які збільшують ризики банку.

Ринок нерухомості в останні роки знаходиться в стані стагнації, тому ліквідність земельних ділянок дуже низька. У зв'язку з цим банки не видають приватним особам кредити під заставу землі. Можливе придбання земельних ділянок під заставу квартири або заміського будинку.

 





Корисні статті з даної тематики