про твої фінанси

Trade-in нерухомості: особливості та підводні камені

Обмін старої квартири на нову в Україні: як правильно обміняти квартиру на іншу квартиру, будинок або житло? Заслугу впровадження в розпал кризи послуги trade-in (вельми популярної на авторинку) в сферу нерухомості девелопери приписують собі коханим, і не без підстави. За допомогою цієї антикризової чарівної палички компанії не залишають спроб розворушити потенційних покупців житла в новобудові.


Короткий зміст і посилання по темі

  1. Trade-in нерухомості: особливості та підводні камені
  2. Нюанси обміну старої квартири на житло в новобудові 

Trade-in нерухомості: особливості та підводні камені

Ми з'ясовували, чому навколо нововведення поки не спостерігається ажіотажу.

Налітай, не скупися

На перший погляд, trade-in (буквальний переклад - «обмін старої речі в рахунок покупки нової») вигідно відрізняється від старого-доброго обміну житла. Головний плюс: якщо при обміні або купівлі-продажу продавець спочатку укладає договір з агентством, а потім сам як завгодно довго шукає варіанти, то за схемою trade-in всі питання з продажу, а також надання варіантів нової обителі бере на себе компанія. А оскільки договори продажу старих і купівлі нових «квадратних метрів» підписуються одночасно, покупець виграє ще і в швидкості проведення операції.

На ділі ми зіткнулися з труднощами ще на етапі пошуку компаній, що надають новинку. Як з'ясувалося, заявляють про надання trade-in в основному фірми, пов'язані з Києвом і його околицями. «Забудовники, особливо в невеликих містах, не використовують в якості сервісу компанії послугу trade-in», - розповіла Наталія Сіроотченко, маркетолог-аналітик компанії «Соцмарт» (Київ). Правда, за припущенням експерта, «за домовленістю, в залежності від зацікавленості сторін, такі угоди укладаються, але не думаю, що їх багато».

Ми спробували перевірити, чи можна насправді домовитися «в індивідуальному порядку» з компанією, яка офіційно не надає послугу trade-in. Обдзвонивши відділи продажів шести девелоперів в столиці і містах-супутниках, у відповідь почули від ввічливого «на жаль, такий механізм у нас не практикується» до грубого «ні!». І лише в одному з котеджних містечок нам, нарешті, озвучили пропозицію, порівнянну за умовами з trade-in. Так що сенс дзвонити в компанії що сподобалися все ж є, однак треба запастися часом і терпінням. Правда, за словами експертів, великі фірми навряд чи підуть назустріч, в основному схему trade-in використовують невеликі будівельні компанії і дрібні інвестори.

Ті ж компанії, які офіційно працюють за даною схемою, в основному займаються дорогою нерухомістю, зокрема дорогими котеджними містечками. В цілому, за даними компанії «Соцмарт», частка девелоперів, які використовують trade-in, становить на ринку не більше 1,5-2%. Причому, за визнанням самих гравців, багато хто з них використовують «модний тренд» швидше як маркетинговий хід, засіб для збільшення продажів. «Нам вигідніше продавати котеджі за «готівку», - пояснює Ірина Малашенко, директор з продажів і реклами ТОВ «Парк Хаус Інвест». - Trade-in - крок назустріч клієнтам, завдяки якому ми їх завойовуємо: вони спочатку хочуть ним скористатися, а потім платять «готівкою». Теоретично можна обміняти по trade-in будь-яку квартиру. Але на практиці бажаючий скористатися цією схемою повинен жити не просто в столиці, а ще й в певному її районі. Найбільше приваблюють забудовників квартири в престижних місцевостях. «На Правому березі столиці - ближче до центру, на Печерську, наприклад. На Лівому березі нас цікавлять квартири в новобудовах на Позняках, в районі Березняків або Русанівки», - ділиться Ірина Малашенко.

Також проблеми можуть виникнути, якщо в квартирі більше трьох кімнат, дуже великий метраж або саме житло мало привабливо (наприклад, стара «хрущовка» з тріщинами в стінах). Подібне житло складно швидко продати, тому девелопери навряд чи візьмуться реалізовувати такий «неліквід». Правда, відкрито вам про це не скажуть, просто призначать, м'яко кажучи, непривабливу ціну. Деякі девелопери не приймають на продаж за схемою trade-in будинки, зате цікавляться земельними ділянками, якщо вони розташовані в вдалих районах і з під'їзними шляхами. Проте нам все ж вдалося знайти компанію, яка міняє квартири в споруджуваній висотці на «хрущовки» в певних кварталах одного зі спальних районів столиці. Досвід підтвердив: бажаючі скористатися схемою trade-in все ж можуть знайти того, хто зацікавиться набридлою вам житлоплощею. Однак «підводні камені» на цьому етапі тільки починаються.

Стривай, паровоз?

Приготуйтеся самі нести всі тяготи бюрократичних процедур з підготовки старого житла до продажу. «Навряд чи забудовник візьме на себе процедуру збору документів по старій квартирі (всі довідки з ЖЕКу, БТІ,«Київенерго»,«Київгазу») замість власника, якому доведеться витратити як мінімум місяць, щоб зібрати всі папери», - стверджує Сергій Костецький, провідний спеціаліст департаменту маркетингу компанії SV Development.

Компанії, що практикують trade-in, як правило, самі займаються оцінкою «метрів» клієнта. Як ми з'ясували, більшість з них чесно попереджають, що оцінюють вторинне житло на 10-15% нижче ринкової вартості (щоб швидше продати). Однак в деяких фірмах ми почули туманне «комісія за оцінку квартири при trade-in визначається індивідуально». За словами експертів, в останньому випадку є ризик нарватися на здешевлення вашої квартири до ... 30%! «Забудовник просто зобов'язаний оцінити квартиру за ціною нижче ринкової, адже інакше він може втратити гроші, при цьому зниження ціни квартири може доходити до 30% від її ринкової вартості», - підтверджує Сергій Костецький. Віталій Пацюк, партнер ЮК «КПД Консалтинг», радить: «Покупцеві також необхідно уважно вивчити вартість котеджу, що купується або квартири на ринку, щоб в кінцевому результаті не вийшло так, що котедж придбаний за завищеною ціною».

Ще один привід тримати вухо гостро - ймовірність купити невдалу квартиру або котедж. «Наприклад, є будинок, де продано 95% житла. А 5% залишилося неліквіду: або планування неправильне, або поверх, наприклад, тринадцятий, або кімнат дуже багато. Протягом декількох років реалізації об'єкта компанія такі квартири продати не може, і тому змушена продавати їх в розстрочку або по trade-in », - попереджає Сергій Костецький. Щоб убезпечити себе в подібній ситуації, Олександр Шишканов, старший юрист ЮК Jurimex, радить обумовлювати в договорі моменти якості нового житла: «Неспеціаліст може виявити лише візуальні дефекти будинку, тому в договорі купівлі-продажу слід передбачити гарантії покупця на випадок виявлення прихованих недоліків. Це може бути безоплатне усунення дефектів, штрафні санкції і так далі.

Чи не найгостріший «підводний камінь» - ризик втрати застави, що вноситься при бронюванні вподобаного вам житла. Для цього важливо зрозуміти, який варіант схеми trade-in використовує забудовник. Більшість з них зараховують вартість вашої квартири в рахунок покупки нової незалежно від часу продажу першої. Але існує й інша схема. «Після резервування нової квартири забудовник, швидше за все, попросить заставу і, якщо в обумовлений у договорі термін ви не викупите квартиру через те, що ваше житло до того моменту не буде продано, можете втратити заставу», - попереджає Наталія Сіроотченко. Втратою застави загрожує і оформлення договору бронювання без відповідних законних процедур. «Недотримання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору бронювання тягне його нікчемність, тобто договір вважається недійсним з моменту його укладення», - зазначає Віталій Пацюк.

Незважаючи на всі труднощі розвитку послуги, більшість опитаних експертів вважають, що схема trade-in тільки набирає обертів і з закінченням кризи не відійде в минуле. За словами пані Сіроотченко, «досвід російських девелоперів свідчить, що ця послуга в подальшому буде додатковим сервісним інструментом при продажу первинної нерухомості». Ірина Малашенко підтверджує: хоча для девелоперів купівля квартир за готівку цікавіша, вони будуть практикувати і trade-in: «Завжди знайдуться люди, які володіють двома-трьома квартирами, які не захочуть метушитися з приводу продажу своєї квартири, їм легше продати її нам за ціною на 10-15% нижче від ринкової вартості, заїхати у вже готовий будинок і спати спокійно».

Думка

Наталія Сіроотченко, маркетолог-аналітик компанії «Соцмарт»

Цільова аудиторія послуги trade-in - громадяни із середнім і вище середнього достатком. Це можуть бути сім'ї, які бажають поліпшити свої житлові умови, але накопичили ще невелику суму. Або ж сім'ї, які володіють кількома квартирами і хочуть об'єднати свої зусилля для покупки більшої заміського будинку.

У будь-якому випадку це люди, для яких час - гроші, і вони хочуть позбутися клопоту, звернувшись тільки в одну компанію для вирішення питання купівлі-продажу житла. Однак система trade-in тільки починає розвиватися в Україні, тому поки не знайшла широкого поширення на ринку нерухомості. Тим більше на тлі зниженого попиту на ринку і ускладнення іпотечного кредитування.

Олександр Шишканов, старший юрист ЮК Jurimex

Якщо ви після здійснення операції передумаєте і вирішите її розірвати, то майте на увазі: при реалізації схеми trade-in відсутній юридичний зв'язок між договорами купівлі-продажу нового житла і «вторинки». Іншими словами, припинення дії одного з договорів купівлі-продажу не тягне за собою автоматичного припинення іншого договору. Крім цього, є ще один малоприємний нюанс. У разі визнання недійсним договору купівлі-продажу первинної нерухомості кожна зі сторін повинна повернути іншій стороні все отримане за договором. Тобто покупець повертає житло, а продавець - гроші. При цьому договір купівлі-продажу залікової квартири за заниженою вартістю залишатиметься дійсним. Таким чином, покупець практично безповоротно втрачає кошти в розмірі різниці між дійсною вартістю квартири і ціною, зазначеною в договорі.

Нюанси обміну старої квартири на житло в новобудові 

Однокімнатну квартиру в сталінці в центрі Києва Простобанку запропонували обміняти на двокімнатну квартиру в спальному районі столиці або на трикімнатне житло в передмісті. При цьому експерти ринку попереджають: оціночні компанії занижують ринкову вартість вашого старого житла приблизно на 20%. Детальніше про переваги і підводні камені договору міни розповідає Prostobank.ua

Сергій Костецький, фахівець з маркетингу «SV Development»

Теоретично обміняти можна будь-яку квартиру на новобуд: необов'язково щоб це була рівноцінна пропозиція по району, типу будинку, площі і т.д. Забудовник замовляє оцінку вашої квартири і пропонує свої варіанти з доплатою з вашого боку або компенсацією з боку фірми (різниця в оціночної вартості квартир). Треба пам'ятати одне: забудовник завжди залишиться у виграші.

Обмін старої нерухомості на нову фактично не розвинений в Україні. Якщо в сфері автомобілів ця схема більш-менш робоча, то угоди по квартирах майже не відбуваються. Це пару угод на місяць, менше 1% ринку. Це нова послуга на ринку, її механізм поки не виписаний чітко. Люди з недовірою ставляться до покупок на первинному ринку, що вже говорити про такі складні схемах, як міна. Тому попит на ринку мінімальний.

Я думаю, що цей сегмент абсолютно не перспективний в найближчі кілька років. Завжди виникає питання з приводу оціночної вартості старої квартири. Оцінювачі від забудовника її занизять, адже вони хочуть якомога швидше реалізувати квартиру на ринку. Ну а у власника старої квартири своє бачення на її вартість. Тому конфлікту не уникнути.

Забудовнику угода міни не цікава через тривалий процес пошуку і оформлення документів. А покупцеві простіше продати свою квартиру через рієлтора за ринковою вартістю і за виручені гроші придбати нове житло.

Якщо оцінка квартири проводиться банками - вона буде з дисконтом приблизно в 20%, в порівнянні з ринковою вартістю. Я думаю, така ж приблизно ситуація і у забудовників. Наприклад, якщо ринкова вартість квартири 100 тис. дол., максимум її оцінять в 80 тис. дол.

Плюс процес переоформлення. Існує стереотип, що за допомогою договору міни можна уникнути оподаткування на покупку нерухомості. Насправді це залежить від ряду факторів (від того, яка за рахунком угода, від терміну володіння, як нерухомість дісталася: в спадок або купівля-продаж і т.д.). В цілому, при обміні квартири ви заплатите податків від 1-2% до 8,5% від оціночної вартості об'єкта.

В процесі укладання договору з компанією-забудовником, власник квартири вносить грошову заставу, як гарантію його зацікавленості в угоді. Його розмір може досягати 1-2 тис. дол. Застава повертається після закриття угоди.

Юрій Сайко, начальник юридичного управління « Комерційного індустріального банку »

Обмін квартир здійснити можна, навіть якщо за однією з них не погашена іпотека. Але лише при виконанні ряду умов. В силу того, що в процедурі міни застосовуються загальні положення покупки-продажу, зміна права власності заставної квартири вимагає згоди іпотекодержателя. Якщо в квартирі проживають неповнолітні діти, також потрібна згода органів опіки.

Право власності на квартиру, іпотека по якій не погашена, оформляються на тих же умовах, що і за звичайним об'єктом нерухомості. Єдина відмінність полягає в тому, що по заставній квартирі необхідно додатково отримувати згоду іпотекодержателя, тобто банку, який видав кредит.

Якщо квартира, яка відчужується знаходиться в іпотеці, то до нового власника згідно зі статтею 23 Закону України «Про іпотеку» переходять зобов'язання іпотекодавця. Оскільки в разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця іншій особі, в тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека залишається дійсною для особи, якій вступає в право власності. Причому навіть у тому випадку, якщо до нього не донесена інформація про обтяження майна іпотекою.





Хочете отримувати повідомлення на ваш email, коли ми опублікуємо нові статті?

також стежити за оновленнями сайту можна в Facebook Instagram Twitter Viber Telegram

Горячие предложения

UniGroup

Кредит под залог недвижимости. Срочный выкуп недвижимости

Сумма от 30 000 до 50 000 000 грн. (в любой валюте).

Срок от 1 месяца до 10 лет.

100 л. топлива в подарок каждому клиенту.

Территория Киев, Киевская область до 35 км, Одесса, Харьков, Днепр, Львов, Полтава, Житомир, Ивано–Франковск, Черкассы, Черновцы, Чернигов, Сумы.

Пиреус Банк

Вигідний депозит під 10% річних на 10 місяців!

Інвестуйте вигідно!

Унікальна пропозиція від Піреус Банку: депозит в гривні під 10% річних на термін 10 місяців.

Піреус Банк - це надійний міжнародний банк зі столітньою історією та вигідними депозитними програмами!

Страховая группа ТАС

Страховка онлайн

Туристична страховка онлайн: три програми на вибір

Обов'язкова автоцивілка від лідера ринку

Корисні статті з даної тематики