Підбір кредитів:
Яка схема придбання житла в кредит на первинному ринку найменш ризикова 22.05.2019
Дізнавався у експертів Prostobank.ua
Олена Яценко, начальник департаменту роздрібного бізнесу РАДАБАНКУ
Найменш ризикованою схемою придбання житла в кредит на первинному ринку є інвестування в фонд фінансування будівництва (ФФБ). Купівля квартир через ФФБ - перевірений і поширений спосіб інвестування на ринку первинного житла.
ФФБ залучують фінансові кошти фізичних та юридичних осіб, які будуть використані для будівництва об'єкта і передачі його в подальшому у власність інвесторів.
Переваги ФФБ:
- найнадійніший спосіб покупки квартири, що гарантує захист інвестора на законодавчому рівні;
- створення ФФБ передбачає наявність повного пакета дозвільної документації на будівництво;
- за інвестором закріплюється конкретний об'єкт, а його інтереси захищені законом. Це мінімізує ризики подвійних продажів;
- можливість для інвестора виплачувати вартість квартири за заздалегідь узгодженим графіком;
- інвестор має доступ до повної інформації про цільове використання внесених ним коштів, а також можливість їх контролю;
- багаторівневий контроль: ФФБ зобов'язаний контролювати забудовника, в той же час діяльність Фонду контролюється державою.
ФФБ - надійний і діючий механізм покупки житла. Але, як і при будь-якій іншій схемі, інвестору при співробітництві з ФФБ необхідно уважно читати всі договори і правила, перевіряти ліцензії та інші необхідні для будівництва документи.
Олександр Ярецкий, начальник юридичного управління Банку Кредит Дніпро
Будь-яка з існуючих схем придбання житла на первинному ринку є, на мій погляд, досить ризикованою. Строго кажучи, про продаж житла на первинному ринку мова взагалі не йде, тому що до моменту введення житла в експлуатацію предмет купівлі-продажу відсутній як такий. Тому, як би не виглядала схема «покупки», з юридичної точки зору це інвестиція, що відразу переводить «покупця» з категорії споживача в категорію інвестора. Якщо споживач захищений законом про захист прав споживачів, то інвестор діє на свій страх і ризик. У тому числі ризикує повністю втратити таку інвестицію.
Законних способів інвестування в «первинку» не так багато: фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН) або використання цільових облігацій. Решта схеми, присутні на ринку - це спроба обійти законодавчі обмеження, які ще менше захищають інвесторів, ніж зазначені вище.
Але навіть повністю легальні ФФБ, ФОН або облігації, як показує практика, все одно не гарантують 100% виключення основного ризику інвестування коштів в житло на первинному ринку - ризику невиконання забудовником або управителем своїх зобов'язань і невводу житла в експлуатацію. Професійний інвестор може і вміє керувати таким ризиком через оцінку фінансового стану контрагентів, достатності власних або залучених коштів для закінчення будівництва, коректності та достатності будівельної документації, коректності договірної бази і т.п. Але пересічному покупцеві, таке не під силу, а закон його як інвестора практично ніяк не захищає.
Тому я вважаю, що звичайні громадяни, які не є професійними інвесторами, повинні або купувати тільки введене в експлуатацію житло, або, стаючи інвесторами, повністю усвідомлювати свої ризики і потім не вимагати компенсації своїх втрат від держави, тобто від платників податків.
Більш того, сумний досвід численних будівельних афер на нашому ринку нерухомості робить мене переконаним прихильником законодавчої заборони продажу житла будь-яким існуючим на сьогодні способом до моменту введення його в експлуатацію та отримання правовстановлюючих документів на квартири кінцевим покупцям, які не є професійним інвестором.
Обновлено: 22.05.2019
Автор: Простобанк Консалтинг